Vertragabschluss beachten

Berlin, 21.03.2006: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über den Kündigungsausschluss bei einem Staffelmietvertrag.

Vermieter und Mieter können durch eine schriftliche Vereinbarung eine so genannte Staffelmiete vereinbaren. Das hat den Vorteil, dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschau- und damit planbar bleibt. Unsicherheiten gibt es allerdings immer wieder hinsichtlich des Kündigungsausschlusses bei Staffelmietverträgen. Hier gilt Folgendes:

Zur Feststellung der Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses bei einem Staffelmietvertrag ist zwischen Verträgen zu differenzieren, die vor und nach der Mietrechtsreform (ab dem 01.09.2001) abgeschlossen wurden.

• Vertragsabschluss vor dem  01.09.2001
  Bei Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren bleibt der Kündigungsausschluss für vier Jahre bestehen.
• Vertragsabschluss nach dem  01.09.2001
  Bei Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist der gesamte Kündigungsausschluss unwirksam.

Diese Rechtsposition hat der Bundesgerichtshof in seinem jüngsten Urteil vom 25.01.2006 (Az.: VIII ZR 3/05) klargestellt. Im Leitsatz dieser Entscheidung heißt es: 
„Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.“

Hinweis: Nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung gilt wieder die Vergleichsmiete. Vermieter und Mieter steht aber frei, wiederum eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zu vereinbaren.