Bank muss sich Haustürsituation auch ohne Kenntnis zurechnen lassen

Berlin, 27.01.2006:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Anleger über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). Das Gericht hat entschieden: Die einen Immobilienfonds finanzierende Bank muss sich die Haustürsituation auch dann zurechnen lassen, wenn sie davon keine Kenntnis hatte.
 
Der Fall:
Ende Juni/Anfang Juli 1993 besuchte ein Vermittler der Firma H. Vermögens- und Anlageberatungs GmbH die hier beklagten Anleger in ihrer Wohnung und bot ihnen eine Beteiligung am geschlossenen Fonds 16 der GVV-Grundstücks- und Vermögensverwaltungsgesellschaft GbR an. Der Immobilienfonds 16 bezog sich auf das von der Domicil-Bau Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH zu errichtende Neubauobjekt in Dresden. Anfang Juli 1993 unterzeichneten diese eine undatierte Beitrittserklärung nebst integrierter und damit nicht textlich selbständiger Widerrufsbelehrung und gaben gegenüber einem Anwalt eine Vollmachtserklärung und ein Angebot zum Abschluss eines Treuhandvertrages für die eingezahlten Gelder ab.
Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft war der Erwerb, die Bebauung und die wirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks. Die Einlage von 50.000 DM wurde durch zwei Kredite voll fremdfinanziert, die der Vermittler „besorgte“. Erst später – nämlich am 14.07.1993 – unterzeichneten die Anleger die Darlehensanträge. Eines der Darlehen sollte durch zwei Lebensversicherungen getilgt werden. Die Darlehenskonditionen wurden durch Verträge vom 30.06./12.07.1999 geändert.
Das Kreditinstitut zahlte das vereinbarte Darlehen nebst Agio auf ein Konto des Treuhänders. Alsbald konnten die in dem Fondsprospekt kalkulierten und von der Gesellschaft garantierten Mieten nicht mehr erwirtschaftet werden. Im Juni 1996 stellte die Gesellschaft ihre Zahlungen ein. Ein Konkursantrag wurde mangels Masse abgelehnt. Der Initiator dieses Fonds, Herr Wolfgang Grubmüller, wurde durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts München II - W 5 KLs 63 Js 28029/95 - vom 07.05.1999 wegen Kreditanlagebetruges strafrechtlich verurteilt. 

(Vgl. dazu auch unsere Meldung vom 30.05.2005.)
Im Mai 2001 stellten die Anleger ihre Zins- und Tilgungszahlungen an das Kreditinstitut ein. Am 08.11.2001 erklärten sie den Widerruf und die Anfechtung der Darlehensvertragserklärung. Mit Schreiben vom 12.11.2001 kündigten sie ihre Fondsmitgliedschaft und widerriefen die Beitrittserklärung.
Daraufhin klagte das Kreditinstitut auf Rückzahlung der Darlehen in Höhe von 28.214,58 €. Die Anleger verlangten widerklagend die Rückgewähr ihrer gezahlten Zins- und Tilgungsraten sowie die Rückabtretung der Rechte aus den beiden Lebensversicherungen.

Die Entscheidung:
Die Anleger haben Anspruch auf Rückübertragung der Rechte aus den Lebensversicherungsverträgen und schulden umgekehrt dem Kreditinstitut nichts mehr aus den Darlehensverträgen, da sie ihre Darlehensvertragserklärungen gem.  § 1 Abs. 1 Nr. 1 HaustürWG in der bis zum 30.09.2000 geltenden Fassung wirksam widerrufen haben.
Entgegen der Auffassung des zuvor mit der Sache befassten OLG Schleswig sind die Anleger nach Auffassung des BGH durch den Hausbesuch des Vermittlers auch zum Abschluss der Darlehensverträge animiert worden. Ein solcher Zusammenhang sei bereits dann anzunehmen, wenn die Haustürsituation für den späteren Vertragsschluss mitursächlich wurde. Dafür sei ein enger zeitlicher Zusammenhang nicht erforderlich. Es genügte nach Auffassung der Richter, dass der später geschlossene Vertrag ohne die Haustürsituation nicht oder nicht so wie geschehen zustande gekommen wäre. Somit ist dem Kreditinstitut die Haustürsituation zuzurechnen.
Auch das Widerrufsrecht der Anleger sei nicht erloschen. Die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HaustürWG habe mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht zu laufen begonnen. Denn die Belehrungen in den Vertragsformularen genügen nicht den gesetzlichen Anforderungen, da sie andere, nicht statthafte Erklärungen enthalten (hier: die Einschränkung, dass der Widerruf als nicht erfolgt gilt, wenn das Darlehen nicht binnen zwei Wochen zurückgezahlt wird).
Die Tatsache, dass die Parteien ihre Darlehenskonditionen später geändert haben, führe nicht zu einem Wegfall des Widerrufsrechts, da es sich nicht um neue Darlehensverträge, sondern nur um eine "Konditionenanpassung" handele.

Als Rechtsfolge des wirksamen Widerrufs sind die Vertragspartner verpflichtet, sich gegenseitig die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. So hat das Kreditinstitut den Anlegern ihre Rechte aus den Lebensversicherungsverträgen zurückzuübertragen. Umgekehrt sind die Anleger verpflichtet, dem Kreditinstitut die darlehensfinanzierten Gesellschaftsanteile bzw. ihre Rechte aus dem fehlgeschlagenen Gesellschaftsbeitritt zu übertragen. Sie müssen dagegen nicht die Darlehensvaluten zurückzuzahlen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2005, Az.: II ZR 327/04

Kommentar:
Der Urteilsbegründung ist zu entnehmen, dass der XI. Zivilsenat an seinen Einwänden gegen die oben dargelegte Auffassung des II. Senats nicht mehr festhält. Es verwundert nicht, dass sich sowohl der II. als auch der XI. Zivilsenat der bindenden Auslegung des europäischen Rechts durch den EuGH (Urt. v. 25.10.2005 – Rs. C-229/04) anschließen und mit dem vorliegenden Urteil die Lage vieler geprellter Anleger, die in einer Haustürsituation von einem Vermittler zur Zeichnung einer Kapitalanlage überredet wurden, deutlich verbessert wird. Während bislang der Bank die Haustürsituation nur dann zugerechnet wurde, wenn diese das Handeln des Vermittlers kannte oder hätte kennen müssen, kommt es nunmehr nicht mehr darauf an. Bestand objektiv eine Haustürsituation, dann ist sie der Bank bei einem verbundenen Geschäft zuzurechnen. Es ist also unerheblich, ob der Bank an ihrer Unkenntnis ein Verschulden trifft.

Wichtiger noch ist die vom Bundesgerichtshof getroffene Feststellung, dass es für ein Widerrufsrecht des Verbrauchers genügt, wenn der später abgeschlossene Vertrag ohne die Haustürsituation nicht oder nicht so wie geschehen zustande gekommen wäre. Der Bundesgerichtshof erteilt hiermit der Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte eine klare Absage, die den Anlegern ein Widerrufsrecht für den Kreditvertrag verweigern, wenn die Anleger bereits im Rahmen der Beitrittserklärung ordnungsgemäß belehrt worden seien. Insbesondere das Kammergericht Berlin vertrat bislang die Auffassung, dass es eines Widerrufsrechts nach der Schutzrichtung des Haustürwiderrufsgesetzes dann nicht bedürfe, wenn der Kunde zwischen Immobilienfondsbeitritt und Abschluss des Darlehnsvertrages durch Zeitablauf in der Lage war, unbeeinflusst zu entscheiden, ob er an dem angebahnten Geschäft festhalten will oder nicht.
Dem Schutzzweck der Widerrufsbelehrung wird aber nur dann Rechnung getragen, wenn auch die Belehrung im Kreditvertrag die Vorgaben des Haustürwiderrufsgesetzes erfüllt (so schon: Landgericht Verden, Urteil vom 14.07.2005, 4 O 600/04, n.rk.)

Unser Immobilienfondsexperte RA André Felgentreu rät betroffenen Anlegern, die eine Rückabwicklung ihres kreditfinanzierten Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds anstreben, die Ausstiegsmöglichkeiten prüfen zu lassen.