10% Abweichung berechtigt zur Kündigung

Berlin, 20.11.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Mietflächenabweichung bei Geschäftsräumen.

Der Fall:
Die Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrages. Die Mieträume sollten gemäß Vertrag auf Kosten der Vermieterin entsprechend den vereinbarten Grundrisszeichnungen umgebaut werden.
Die Mieterin lehnte die Übernahme des Mietobjekts dann aber ab, weil die neu gestalteten Räumlichkeiten in verschiedenen Punkten von der Beschreibung im Mietvertrag abwichen. Die Fläche des Verkaufsraums war ca. 10 % und die der Nebenräume ca. 50 % geringer als vorgesehen. Im Verkaufsraum befanden sich außerdem neben den vereinbarten zwei Säulen zwei weitere Säulen sowie ein nicht geplanter Wandvorsprung. Außerdem war der Türbereich statt vorgesehener 9 m nur ca. 8 m breit.
Nachdem sich die Vermieterin zur Übergabe des Mietobjekts im vertraglich vereinbarten Zustand außerstande erklärt hatte, kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos. Mit der Klage verlangte sie Ersatz für entgangenen Gewinn in Höhe eines Teilbetrages von 60.000 DM, hilfsweise Ersatz der für die Vermittlung des Mietvertrages aufgewendeten Maklerkosten (30.240 DM) und der Kosten, die sie für den Einbau einer Türanlage in das Mietobjekt aufgewandt hatte (27.915,70 DM).

Die Entscheidung:
Liegt die tatsächliche Mietfläche von Geschäftsräumen um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche, so liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieser Mangel kann den Mieter, je nach Einzelfall, dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung herangezogen werden.
Hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüchen wurde der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die nötigen Feststellungen nachholen kann. Dabei wiesen die BGH-Richter darauf hin, dass sich die Schadensersatzansprüche
der Mieterin nicht nach den mietrechtlichen Gewährleistungsregeln, sondern nach den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen richten, da die Mietsache noch nicht übergeben worden sei.

Der Kommentar:

Der Mieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird. Das ist z.B. der Fall, wenn ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern fehlerhaft angeboten wird. Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund muss der Mangel erheblich sein. Dann kann dem Mieter das Festhalten am Vertrag „nicht zugemutet werden“. Bei Bagatellbeeinträchtigungen besteht hingegen kein Kündigungsrecht.
Ob die Beeinträchtigung als „erheblich“ eingestuft werden kann, ist abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die individuelle Beschaffenheit des Mietobjekts. Bei Flächenabweichungen begründet nach diesem Urteil schon eine Differenz von 10 % zwischen der tatsächlich vorhandenen Fläche und der Fläche lt. Mietvertrag ein Kündigungsrecht wegen erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung.
Unser Gewerbemietrechtsspezialist Rechtsanwalt Gansel dazu: „Komplizierter ist die Situation allerdings dann, wenn ein Mieter die Räume ohne Beanstandung übernommen und genutzt hat und später Kenntnis von der geringeren Mietfläche erlangt. Hier hängt es von den Umständen des Einzelfalles ab, ob er dann noch wegen einer wesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigung kündigen kann oder lediglich eine Mietminderung verlangen darf.“

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.04.2005, Az.: XII ZR 254/01