Bundesgerichtshof stärkt Rechte des Käufers

Berlin, 23.08.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). Wohnen im sanierten Altbau erfreut sich großer Beliebtheit. Deshalb steigen nicht nur die Mieten für Altbauwohnungen schneller als die für Neubauten, auch der Kaufpreis dieser Objekte ist meist höher. Doch was ist im Mangelfall,  wenn ein Bauträger einen „Neubau hinter historischer Fassade“ oder eine „Sanierung bis auf die Grundmauern“ anbietet, also einen Altbau in Neubauqualität verspricht? Welche besonderen Rechte hat der Käufer einer sanierten Altbauwohnung?

Der Fall:
Der Kläger erwarb am 09.02.1996 die Hälfte des um die Jahrhundertwende errichteten Doppelhauses. Die andere Haushälfte kaufte er am 07.11.1997. In den Verträgen wurde die Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Sachmängel ausgeschlossen.
Vor der Veräußerung erneuerte die Beklagte die Boden- und Wandbeläge, den Außenputz sowie den Anstrich, tauschte die Wasser- und Elektroleitungen aus, baute eine Gasheizung ein, ließ neue Innentreppen und Türen anfertigen sowie einige Fenster und einen Teil der Dacheindeckung erneuern.
Im Jahr 1997 trat an allen Außenwänden Feuchtigkeit aufgrund eines Mangels der Horizontalsperre auf. Außerdem entsprachen die erneuerten Treppen nicht den heutigen technischen Vorschriften.
Der Kläger behauptete, die Beklagte habe zugesichert, dass es sich bei dem Doppelhaus um einen vollständig bis auf die Grundmauern sanierten Altbau handele. Er machte deshalb Schadenersatz hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden, der Treppe und des Schallschutzes zwischen den Haushälften in Höhe von insgesamt 36.847,47 € geltend.

Die Entscheidung
Der BGH befand, dass die Beklagte dem Erwerber der Doppelhaushälfte wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach Werkvertragsrecht Gewähr zu leisten hat. Wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernimmt, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftete er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz.
Die im vorliegenden Fall von der Beklagten durchgeführten Leistungen haben ein solches Gewicht, dass der Erwerber von einer umfassenden Sanierung ausgehen konnte, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkommt.
Die BGH-Richter formulierten für diese Entscheidung folgende Leitsätze:
„1. Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist.
2. Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden sanierten Altbaus kann auch dann nach Werkvertragsrecht haften, wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluss des Vertrages bereits fertiggestellt ist.“

Der Kommentar:
Es ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass der Veräußerer auch dann voll haftet, wenn die Altbausanierung bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen ist. Nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es also an, sondern entscheidend ist, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Vertragsparteien die Verpflichtung des Verkäufers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt. Neu ist, dass der Verkäufer dabei u.U. auch für diejenigen Teile des Grundstücks haftet, die nicht von der Sanierungsverpflichtung umfasst sind, jedoch der Funktion des sanierten Gebäudes dienen (z.B. Flüssiggastank).
Bei der Sachmängelhaftung für sanierte Altbauten kommt es vorrangig auf den Inhalt des Vertrages an. Der Kaufvertrag sollte deshalb den Umfang der Sanierungsarbeiten und den Zustand der nicht sanierten Bausubstanz möglichst genau erfassen.
Hinweis: Die Gewährleistungsansprüche des Käufers richten sich nach dem Werkvertragsrecht. Das heißt, Mängelansprüche verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes. Eine Haftung des Verkäufers kann im Vertrag nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.2004, Az.: VII ZR 257/03