Kritische Grenze der Provision bei 15 %

Berlin, 25.09.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte macht Sie auf eine BGH-Entscheidung zu überhöhten und versteckten Innenprovisionen bei Treuhandimmobilien aufmerksam. Das Gericht stellte fest, dass der Treuhänder den Anleger auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen hat, wenn ihm diese bekannt ist.

Der Fall:
Die Klägerin verlangte wegen Nichtaufklärung über eine überhöhte Innenprovision von dem Vermittler (Geschäftsbesorger) und dessen Bevollmächtigten beziehungsweise Geschäftsführer Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung einer Beteiligung an einem Bauträgermodell.
1992 vertrieb die R. mbH Studentenwohnungen im Rahmen eines Bauträgermodells. Der für dieses Unternehmen tätige Vermittler arrangierte den Verkauf einer Wohnungseinheit in diesem Objekt an die Klägerin. Dabei nutzte er ein Prospekt, in dem ein kalkulierter Gesamtaufwand von 105.540 DM nebst 3 % Vermittlungsprovision für die Wohneinheit angegeben war. Nicht gesondert ausgewiesen war darin eine Innenprovision von weiteren 18,4 %.
Die Klägerin vertrat die  Ansicht, der Vermittler hätte sie auf diese überhöhte Innenprovision vor Abschluss des Kaufvertrags und der übrigen Verträge hinweisen müssen. Sie behauptete, ihr sei durch die Beteiligung an dem unrentablen Bauherrenmodell einen Schaden in Höhe von umgerechnet 53.167,72 € entstanden.

Die Entscheidung:
Der BGH befand, dass die aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag folgenden Schutzpflichten auch die Pflicht umfasst, die geschäftsunerfahrene Klägerin auf die versteckte Innenprovision von 18,4 % hinzuweisen. Eine Pflicht zur Offenlegung von Kenntnissen besteht insbesondere, wenn der eine Vertragsteil einen konkreten Wissensvorsprung über Umstände hat, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind. Bei einer verborgenen Innenprovision von 18,4 % handele es sich um einen Umstand, der den Zweck des Geschäftsbesorgungsvertrags zwischen den Parteien gefährde, da sie den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage infrage zu stellen geeignet sei. Bei Immobilienanlagen kann die Höhe einer Innenprovision, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Vermögenswerten darstellt, von erheblich nachteiligem Einfluss auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage sein. Dies gelte vor allem, wenn die in dem Gesamtaufwand für eine Immobilienanlage steckende Provision eine überdurchschnittliche Höhe erreiche, mit der ein Käufer bei einer als rentabel angepriesenen Anlage nicht rechne. Der Prospekt verschaffte hier der Klägerin keine genügende Aufklärung über die Innenprovision, auch wenn der dort dargestellte Aufwand als „incl. Vertrieb und Marketing“ bezeichnet war. Die Richter sahen die kritische Grenze für eine solche Provision bei 15 %. Im vorliegenden Fall wurde sie um mehr als ein Fünftel überschritten.

Der Kommentar:
Der BGH stellt klar, dass eine versteckte Innenprovision von 18,4 % den Erwerbszweck des Anlegers gefährdet. Eine solch hohe Provision reduziert den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage erheblich, da sie kein Äquivalent in Gestalt eines Vermögenswertes darstellt. Wird die Immobilie im Prospekt zudem ausdrücklich als rentables Renditeobjekt offeriert, dann wird der Anschein erweckt, dass der Preis für die Immobilie in einem entsprechenden Verhältnis zu dem Wert des Anlageobjekt steht. Der unerfahrene Anleger vermutet bei einem solchen Angebot kaum, dass ein wesentlicher Teil seines investierten Geldes nicht in das gekaufte Objekt, sondern in die Taschen von Vermittlern fließt.
Aus diesen Gründen ist es nicht nur schlechthin begrüßenswert, dass der BGH den Anleger durch ein solches Urteil besser schützt. Die objektiv ungleiche Stellung eines unerfahrenen Anlegers im Verhältnis zum professionellen Vermittler gebietet zumindest Ehrlichkeit gegenüber dem Anleger. Ein Vertrag muss also nicht erst sittenwidrig sein, um ihn in Frage zu stellen.
 
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.07.2005, Az.: III ZR 290/04