Nicht immer Pflicht zum Verlustausgleich für Gesellschafter bürgerlichen Rechts

Berlin, 22.09.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Anleger geschlossener Fonds, die in Gestalt einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufgelegt wurden, über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), indem die Richter entschieden, dass diese Anleger nicht zwingend Kapital nachschießen müssen, wenn der Fonds Finanzierungsprobleme hat.

Der Fall:
Die Parteien stritten darüber, ob die Beklagten als Gesellschafter der als geschlossener Immobilienfonds ausgestalteten Klägerin zur Zahlung eines Nachschusses oder einer Sonderzahlung verpflichtet sind.
Die Klägerin war eine im Jahr 1992 zum Zweck des Erwerbs des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks D. Straße 60 in B., zu dessen Instandsetzung, Modernisierung, zum Ausbau des Dachgeschosses und zur anschließenden Vermietung gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Gesellschaftsvertrag (GV) ist zu den Geldmitteln u.a. festgelegt:
„Neben den in § 4 (I) bezeichneten Bareinlagen, die 30 % der für die Durchführung des Gesellschaftszwecks erforderlichen Geldmittel ausmachen werden, nimmt die Gesellschaft durch sämtliche Mitgesellschafter - entsprechend dem Verhältnis der Gesellschaftereinlagen zueinander - Fremdmittel auf, um die Investitionen mit dem Gesellschaftszweck entsprechend durchführen zu können. Dabei dürfen die Gesamtkosten bis zur vollständigen Durchführung des Bauvorhabens 13.354.000 DM (ohne Damnen und Bankbearbeitungsgebühren für die Zwischen- und Endfinanzierung) nicht übersteigen, es sei denn, dass die Gesellschafter mehrheitlich einen höheren Gesamtaufwand beschließen."
Die Gesellschafterversammlung beschloß über die Feststellung der Jahresabrechnung, die aus dem Jahresabschluss und dem Wirtschaftsplan besteht. Zum Wirtschaftsplan heißt es im GV:  „Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Gesellschaft für das jeweils folgende Jahr. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gesellschaft. Außerdem werden darin die erforderlichen Nachschussbeiträge der Gesellschafter sowie die Instandhaltungsrücklagen verbindlich festgesetzt.“
Die Beklagten traten am 07.09.1992 der Fondsgesellschaft bei. Die Gesellschafterversammlung beschloss in den Jahren 1996 bis 2000 über Nachschussverpflichtungen und Sonderzahlungen der Gesellschafter. Den daraus folgenden Zahlungsverpflichtungen kamen die Beklagten überwiegend nicht nach.
Das LG hat die auf Zahlung der ausstehenden Nachschüsse und Sonderzahlungen gerichtete Klage in vollem Umfang, das Berufungsgericht überwiegend zugesprochen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Gesellschafter.

Die Entscheidung:
Die Richter des II. Senats des BGH entschieden, dass Anleger eines GbR-gestalteten Fonds nicht zwingend Kapital nachschießen müssen, wenn der Fonds Finanzierungsprobleme hat. In ihrem Leitsatz formulieren sie entsprechend: „Nachträgliche Beitragserhöhungen sind auch bei einer Publikumsgesellschaft nur dann zulässig, wenn die gesellschaftsvertragliche Bestimmung eindeutig ist und Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastung erkennen lässt, was die Angabe einer Obergrenze oder sonstige Kriterien erfordert, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen. Das gilt für eine antizipierte Zustimmung ebenso wie für die Unterwerfung unter einen Mehrheitsbeschluss.“
Eine Verpflichtung zu Nachschussleistungen und Sonderzahlungen wurde im vorliegenden Fall weder im Gesellschaftsvertrag vereinbart, noch konnte eine Beitragserhöhung im Wege des Mehrheitsbeschlusses wirksam herbeigeführt werden. Auch die gesellschafterliche Treuepflicht rechtfertigte nach Meinung der Richter den mit der Beitragserhöhung verbundenen Eingriff in die Mitgliedschaft der Beklagten nicht. So mussten die beklagten Gesellschafter keine Nachschusszahlungen leisten.

Der Kommentar:
Vor allem geschlossene Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit häufig in Gestalt einer GbR angeboten. Für die Anleger bedeutet das, dass sie nicht nur mit ihrer Einlage haften (Gefahr des Totalverlustes), sondern mit ihrem gesamten Privatvermögen (Gefahr des Ruins), da sie bislang gezwungen waren, Verluste des Fonds auszugleichen (Nachschusspflicht).
Nicht zuletzt viel zu optimistische Mieteinnahmeprognosen haben eine Vielzahl von Immobilienfonds in eine akute Schieflage gebracht. Leerstand, niedrige Mieten und der Ausfall von Mietgaranten führen heute zur Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung der Fonds. Ein prominent-trauriges Beispiel für diese Zustandsbeschreibung sind die Falk-Fonds. Aber auch eine Reihe weiterer betroffener Fonds fordern immer häufiger Nachschüsse von ihren Anlegern, um die Fonds zu sanieren.
Unser Experte für Kapitalanlagerecht, Rechtsanwalt Andre Felgentreu, rät: „Wenn Sie in der Vergangenheit Probleme mit Ihrer Fondsbeteiligung hatten und Ihre Geldanlage am liebsten rückgängig gemacht hätten, nehmen sie spätestens eine Nachschussforderung zum Anlass, um sich über Ihre Ausstiegsmöglichkeiten beraten zu lassen. Wir bieten dafür einen 50-Euro-Check an.“

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.07.2005, Az.: II ZR 354/03