Vermieter unterschätzen Risiko bei Mietvertragsgestaltung

Berlin, 18.07.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Ausschluss eines bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs durch mietvertragliche Vereinbarungen.

Der Fall:

Die klagenden Grundstückseigentümer und -vermieter verlangen von der beklagten Mieterin Erstattung der Kosten, die sie für die Beseitigung einer Bodenkontamination ihres Grundstücks aufgewandt haben. Der Rechtsvorgänger des Vermieters vermietete 1977 an die Rechtsvorgängerin der Mieterin einen Teil des Grundstücks, auf der sich eine Tankstelle mit Pflegehalle befand und eine Reparaturhalle errichtet werden sollte. 1990 beschränkten die Vertragsparteien den Mietgegenstand auf die Kfz-Werkstatt nebst Verkaufsbüro und bestimmte Freiflächen. Im Mietvertrag vereinbarten sie: „Laufende Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Die Unterhaltung der Mietsache richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.“ Der Mieterin wurde zudem das Recht eingeräumt, die Pflegehalle zu nutzen. Außerdem nutzten der Rechtsvorgänger der Vermieter und später die Vermieter die Halle zur Reinigung und Wartung ihrer Taxis. Die Tankstelle wurde 1990 umgebaut und an einen der Vermieter vermietet. Dabei wurde auf dem Grundstück ein Koaleszenzabscheider zur Reinigung des Abwassers eingebaut.
Die Rechtsvorgängerin der Mieterin und auch die Mieterin haben auf dem Grundstück seit Mietbeginn einen Kfz-Handel betrieben und die Pflegehalle auch zum Entwachsen von Neufahrzeugen genutzt.
Nachdem der Abscheider behördlich überprüft und der Rechtsvorgänger der Vermieter aufgefordert wurde, die regelmäßige Wartung nachzuweisen, forderte dieser die Mieterin erfolglos zur Leerung der Abscheideanlage auf und untersagte ihr 1999 die weitere Nutzung der Pflegehalle. Im Sommer 1999 stellten die Vermieter eine Kontamination des Grundstücks fest und ließen diese im Jahr 2000 beseitigen.
Die Vermieter machen die Mieterin für den Kontaminierungsschaden verantwortlich und begehren von ihr Schadenersatz bzw. Freistellung von ca. 2/3 der angefallenen Entkontanimierungs- und Säuberungskosten.

Die Entscheidung:

Das Berufungsgericht verneinte sowohl einen Schadenersatzanspruch der Vermieter aus positiver Vertragsverletzung als auch einen Ausgleichsanspruch gem.  § 24 Abs. 2 BBodSchG. Die Mieterin habe gegen keine mietvertraglichen Pflichten verstoßen. Sie sei berechtigt gewesen, die Pflegehalle zum Entwachsen zu benutzen. Auch der zweite Mietvertrag habe die Nutzung nicht einschränkt. Die Vermieter seien verpflichtet gewesen, eine Bodenkontamination zu verhindern, indem sie den Abscheider funktionsfähig erhalten. Demgegenüber waren die Mieterin nicht zu dessen Kontrolle und Wartung verpflichtet. Eine solche Verpflichtung ergebe sich weder aus dem Mietvertrag noch durch Vertragsauslegung. Die Anlage habe das Schmutzwasser des gesamten Grundstücks gefiltert. Da die Pflegehalle nur teilweise und die Tankstelle gar nicht von der Mieterin genutzt worden sei, seien auch Abwässer Dritter in die Abscheideanlage eingeleitet worden. Deshalb könne man nicht davon ausgehen, dass die Vertragsparteien, wenn sie das Problem erkannt hätten, bei Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Verhandlungspartner vereinbart hätten, dass die Mieterin die gesamte Kontrolle und Wartung des Abscheiders zu übernehmen hätte. Allenfalls wäre eine Teilübernahme der Kosten in Betracht gekommen. Da aber der Umfang völlig offen sei, lasse sich ein mutmaßlicher Wille nicht ermitteln. Deshalb bleibe es bei der Regelung des dispositiven Rechts, wonach der Vermieter sicherstellen müsse, dass die Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sei.
Eine Verpflichtung der Mieterin, die Bodensanierungskosten zu ersetzen, könne auch nicht durch Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Denn die Parteien hätten das Risiko, dass der Abscheider überlaufen und so eine Bodenverschmutzung eintreten könne, gesehen und beim Vermieter belassen.
Die Mieterin schulde den Vermietern auch keinen Ausgleich für die Sanierungskosten. Sie gehöre als Mitverursacherin der Bodenverschmutzung zwar zu den Verpflichteten im Sinne des Gesetzes. Durch den Mietvertrag und die damit gem. § 536 BGB a.F. übernommene nicht abbedungene Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache hätten die Parteien im Innenverhältnis eine andere Vereinbarung i.S. von § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG getroffen, wonach die Vermieter die Kosten der Bodenreinigungsmaßnahmen allein
zu tragen hätten.
Ein Ausgleichsanspruch gem. § 24 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Satz 2 BBodSchG, der sich nach dem Anteil der Schadensverursachung richte, bestehe auch deshalb nicht, weil der Schaden vorwiegend von dem Rechtsvorgänger der Vermieter bzw. den Vermietern dadurch verursacht worden sei, dass diese die von ihnen geschuldete Wartung des Abscheiders nicht durchgeführt hätten.
Diese Ausführungen hatten vor dem BGH Bestand. Zu Recht habe das Berufungsgericht einen Anspruch der Vermieter aus positiver Vertragsverletzung verneint. Auch sei das Berufungsgericht richtigerweise davon ausgegangen, dass nicht die Mieterin, sondern der Rechtsvorgänger der Vermieter zur Überwachung und Entleerung des Abscheiders verpflichtet war. Auch sei revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass kein vertragswidriges Verhalten der Mieterin darin gesehen werden könne, dass sie es unterlassen hat, den Vermieter auf eine mit dem Entwachsen möglicherweise verbundene Gefahr der Verstopfung des Abscheiders hinzuweisen.
Das Berufungsgericht habe auch zu Recht einen Ausgleichsanspruch der Vermieter gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG verneint. Aus den für den Mietvertrag geltenden, von den Parteien nicht abbedungenen, vielmehr ausdrücklich in Bezug genommenen gesetzlichen Bestimmungen, nach denen der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand verantwortlich ist, ergibt sich, dass die Parteien eine Haftung der Mieterin für die hier eingetretene Bodenkontamination ausgeschlossen haben.

Der Kommentar:

Dieser Fall macht deutlich, dass sich Vermieter gewerblicher Immobilien vertraglich oft völlig unzureichend gegen Umweltsünden ihrer Mieter absichern. Die Behörden wenden sich bei einer Bodenverseuchung beinah regelmäßig zunächst an den Eigentümer des Grundstücks. Der Ausgleichsanspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter läuft – bei unzureichender vertraglicher Absicherung – zumeist ins Leere, da gem. § 538 BGB der Mieter nicht für die Beschädigung der Mietsache haftet, wenn diese durch „vertragsgemäßen Gebrauch“ verursacht wird. So werden die betroffenen Vermieter von den Umweltbehörden nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zur Beseitigung der Verunreinigungen herangezogen und bleiben oft auf immensen Sanierungskosten sitzen.
Unser Experte für Gewerberaummietrecht, Rechtsanwalt Gansel rät deshalb: „Seien Sie vor dem Schaden klug. Bevor Sie einen Gewerbemietvertrag mit einem Mieter schließen, bei dem Sie aufgrund seines Gewerbes eine Bodenverseuchung nicht ausschließen können, lassen Sie sich fachkundig beraten und gegen mögliche Schäden absichern.
Zudem müssen Vermieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 I 1 BGB beachten. Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt in dem er die Mietsache zurückerhält. Zu beachten ist dabei, dass der Begriff des „Zurückerhaltens“ nicht identisch ist mit der Rückgabe der Mietssache nach Mietvertragsende. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter, wenn er seine Ansprüche innerhalb von 6 Monaten nach der Besitzaufgabe des Mieters, unanhängig davon, ob der Mietvertrag geendet hat oder nicht, geltend macht. Erfährt der Vermieter erst später von der Besitzaufgabe, so beginnt die Verjährung ab diesem Zeitpunkt zu laufen.“
  
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.07.2004, Az.: XII ZR 163/03