Keine Rückzahlung des Darlehens, Rückgewähr erbrachter Leistungen, Lebensversicherung zurück

Berlin, 30.05.2005: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte macht Sie auf ein erneutes anlegerfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom heutigen Tage in Sachen Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Immobilienfondskaufs aufmerksam:

Der Fall:
Die Parteien stritten über Ansprüche aus einem Darlehen in Höhe von 70.000 DM, das die Bank den Anlegern 1992 zur Finanzierung ihres Beitritts zur GVV-Grundstücks- und Vermögensverwaltungsgesellschaft GbR (im folgenden GVV-Fonds Nr. 14), gewährte. Die Einlage wurde vollständig durch einen u.a. mit einer Tilgungslebensversicherung des Anleger besicherten Festkredit der Bank finanziert. Die Bank zahlte die Darlehensvaluta vertragsgemäß an den Treuhänder des Fonds. Die Fondsbeteiligung und deren Finanzierung waren den Anlegern von Mitarbeitern der Firma S. GmbH vermittelt worden.
Die im Fondsprospekt kalkulierten Mieten wurden nicht erwirtschaftet, die Mietgarantin ging insolvent und der Fondsinitiator Wolfgang Grubmüller  wurde 1999 durch rechtskräftiges Urteil des LG München II (W 5 Kls 63 JS 28029/95) vom 7. Mai 1999 wegen Kapitalanlagebetruges zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von einem Jahr und acht Monaten, u.a. bzgl. des Fonds Nr. 14, verurteilt.
Die Anleger stellten ab November 1997 ihre Zinszahlungen an die Bank ein. Der Darlehensvertrag wurde am 05.01.1998 wegen arglistiger Täuschung angefochten. Mit Schreiben vom 28.04.2002 widerriefen die Anleger den Darlehensvertrag.
Die Bank begehrte nun Rückzahlung der noch offenen Darlehensbeträge von insgesamt 54.047,26 € nebst Zinsen. Widerklagend verlangten die Anleger Rückzahlung der erbrachter Zinsleistungen, abzüglich der Fondsauszahlungen, von insgesamt 8.611,94 €. Außerdem klagten sie auf Rückabtretung ihrer zur Darlehenssicherung abgetretenen Rechte und Ansprüche aus der Lebensversicherung.

Die Entscheidung: 
Die Anleger müssen das Darlehen nicht zurückzuzahlen, sondern der Bank nur die Fondsanteile überlassen. Sie haben ihrerseits gegen die Bank Anspruch auf Rückgewähr ihrer auf Grund des Darlehensvertrages an sie erbrachten Leistungen.
Der darlehensfinanzierte Fondskauf erfüllte die Voraussetzungen des verbundenen Geschäfts. Die Bank und die Fondsgesellschaft haben sich beide der für sie gegenüber den Anlegern auftretenden Vermittler sowie der Domicil-Bau Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH bedient. Der Abschluss der Verträge kam in einer Haustürsituation zustande.
Selbst wenn die Bank nicht gewusst haben sollte, dass die Fondsbeteiligungen und deren Finanzierungen in Haustürsituationen vertrieben wurden, war sie verpflichtet, sich bei der Fondsgesellschaft oder dem Vermittlungsunternehmen über die Umstände der Vertragsverhandlungen zu erkundigen. Denn sie hatte ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Finanzierung der Fondseinlagen erklärt und sich die Tätigkeit der Domicil-Bau Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH und der eingeschalteten Vermittler zunutze gemacht.
Die Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrages formuliert, dass nach dem Empfang des Darlehens der Widerruf als nicht erfolgt gelte, wenn der Nettokreditbetrag nicht binnen zwei Wochen zurückgezahlt werde. Eine solche Widerrufsbelehrung genügt nicht den Anforderungen des § 2 HaustürWG, weil sie eine "andere" - und zudem unrichtige - Erklärung enthält.
Als Rechtsfolge des Widerrufs haben die Vertragspartner einander die jeweils empfangenen Leistungen zurückzugewähren. So muss die Bank den Anlegern die von diesen aus ihrem eigenen Vermögen gezahlten Zinsen abzüglich der von der Fondsgesellschaft erhaltenen Leistungen - 8.611,94 € - zurückzahlen und ihnen auch alle Sicherheiten zurückübertragen.

Der Kommentar:
Die vorliegende BGH-Entscheidung vom 30.05.2005 setzt die bisherige anlegerfreundliche Rechtsprechung des BGH für kreditfinanzierte Beitritte zu geschlossenen Immobilienfonds seit dem Urteil des II. Senats vom 14.06.2004 (Az: II ZR 385/01) fort. Wurde der Anleger zum Abschluss der Anlage- und Kreditverträge in einer Haustürsituation bewogen, dann hat er ein Recht zum Widerruf der Darlehensverträge, wenn die Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen ist, weil die Widerrufsbelehrung fehlte oder nicht ordnungsgemäß war. Die Bank muss sich eine Haustürsituation dann zurechnen lassen, wenn sie in das Vertriebssystem des Fonds eingebunden ist. Davon ist vor allem dann auszugehen, wenn sie dem Vermittler bzw. Berater ihre Vertragsformulare überlassen hat oder weil als Ort der Vertragsunterschrift der Wohnort der Darlehensnehmer angegeben war, das Kreditinstitut aber die Formulare zum Sitz des Vermittlers geschickt hatte.
In Folge des Widerrufs ist der Anleger nicht verpflichtet, der Bank das Darlehen zurückzuzahlen, sondern er muss lediglich der Bank seine Fondsanteile abtreten. Die Bank schuldet dem Anleger umgekehrt die Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten abzüglich vereinnahmter Erträge. Der BGH bejaht in diesem Zusammenhang ein verbundenes Geschäft bezüglich Darlehensvertrag und dem Vertrag über den Fondsbeitritt, da die Verträge als wirtschaftliche Einheit insbesondere deshalb anzusehen sind, da das Kreditinstitut den Initiatoren bzw. dem Vermittlungsunternehmen ihre Darlehensformulare überlassen hatte. wenn sich die Bank bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bedient.
Im Übrigen hat der BGH in einem weiteren Urteil (Az.: II ZR 385/02) entschieden, dass etwaige Steuervorteile im Rahmen einer Vorteilsausgleichung bei einer Rückabwicklung nach dem Haustürwiderrufsgesetz nicht zu berücksichtigen sind. Diese sind nur im Rahmen von Schadenersatzansprüchen zu berücksichtigen.
Unser Immobilienfondsexperte RA André Felgentreu rät betroffenen Anlegern, die – aus welchen Gründen auch immer – eine Rückabwicklung ihres kreditfinanzierten Beitritte zu einem geschlossenen Immobilienfonds anstreben, die Ausstiegsmöglichkeiten prüfen zu lassen.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.05.2005, Az.: II ZR 319/04