Zur Darlegungs- und Beweislast bei Schadenersatzansprüchen

Berlin, 20.07.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur unberechtigten Eigenbedarfskündigung.
Danach muss der Mieter, wenn er nach einer Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs Schadenersatz (z. B. für Umzugskosten, erhöhten Mietaufwand im neuen Objekt u. Ä.) verlangt, in vollem Umfang beweisen, dass dem Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung der Selbstnutzungswille fehlte, wenn dieser schließlich die Wohnung doch nicht selbst genutzt hat.

Der Fall
Die Kläger waren Mieter einer Erdgeschosswohnung. Der Vermieter bewohnt die im gleichen Haus gelegene Souterrainwohnung. Im Dezember 1998 kündigte der Vermieter den Mietern zum 31.12.1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoss einziehen". Die Mieter mieteten daraufhin eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der Folgezeit nahm der Vermieter in der Erdgeschosswohnung Sanierungsarbeiten vor, die bis 2002 dauerten. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschosswohnung Mitte des Jahres 2002. Er lebt mit seiner Ehefrau weiterhin in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.
Die Mieter verlangten Schadenersatz wegen der Umzugskosten und der Differenz zwischen der ursprünglichen und ihrer neuen Miete. Außerdem begehrten sie die Feststellung, dass der Vermieter verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie trugen vor, dass der Vermieter zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt habe, die Erdgeschosswohnung selbst zu nutzen. Der Vermieter erwiderte, er habe sich erst Anfang des Jahres 2002 entschlossen, zu heiraten und die Souterrainwohnung zur Ehewohnung auszubauen, da die Erdgeschosswohnung als Familienwohnung zu klein sei.
 
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt seine Rechtsprechung, dass ein Vermieter, der schuldhaft und wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam kündigt, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Doch für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens trage der Vermieter nicht die Darlegungs- und Beweislast. Denn grundsätzlich habe derjenige, der aus einer für ihn günstigen Norm Rechte herleite, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Dies gelte auch für den Schadenersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Der Mieter werde dadurch, dass er den Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters erbringen müsse, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter dürfe sich im Prozess nicht auf schlichtes Bestreiten beschränken. Setze der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, so liege der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur ein vorgeschobener Kündigungsgrund war. In einem solchen Fall sei es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, wieso der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Erst wenn das Vortragen des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht bestanden habe.
 
Der Kommentar
Im vorliegenden Fall befanden die Richter des BGH-Mietrechtssenats, dass allein aus der langen Sanierungsdauer noch nicht auf eine missbräuchliche Kündigung geschlossen werden könne.
Auch wenn mit dieser Entscheidung das grundsätzliche Bestehen eines Schadenersatzanspruchs bei vorgeschobener Eigenbedarfskündigungen erneut bestätigt wurde, hat der BGH es den Mietern nicht leichter gemacht, gegen missbräuchliche Kündigungen vorzugehen. Die Richter haben es offengelassen, ob unter Umständen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, dass ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall sahen sie die Voraussetzungen für einen Anscheinsbeweis als nicht erfüllt an. Allein durch den erheblichen Zeitabstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung erschien ihnen nicht hinreichend naheliegend, dass sich der Vermieter bereits vor dem Auszug der Mieter zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.
Alles in allem muss man nach diesem Urteil sowohl Mietern als auch Vermietern für den Fall einer Auseinandersetzung über eine (vorgeschobene) Eigenbedarfskündigung raten: (Vorsorglich) Beweise sichern und gute Gründe vortragen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03