Bemessungsgrundlage der Minderung ist der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten (Bruttomiete)

Berlin, 25.05.2005:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Berechnung der Mietminderung.

Bislang war in der Rechtsprechung und Literatur umstritten, von welchem Betrag bei der Errechnung einer Mietminderung auszugehen ist. Wir haben für unsere Mandanten schon immer die Bruttomiete in Anschlag gebracht. Nun ist diese mieterfreundliche Auffassung vom BGH höchstrichterlich bestätigt worden.

Im Urteil heißt es dazu: „Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt.“ Wie die Richter weiter ausführen, ändere daran nichts, dass die Mietnebenkosten üblicherweise nicht durch Parteivereinbarung, sondern einseitig durch Dritte und bei den verbrauchsabhängigen Leistungen durch den Verbrauch seitens des Mieter festgelegt werden. Auch wenn der Vermieter also die Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen könne, so sei er doch zu ihrer uneingeschränkten Erbringung verpflichtet. Entsprechend bestehe auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, ganz gleich, wie die Nebenkosten im einzelnen aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zu zahlen seien. Die Folge: Ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung ist immer ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung. Das führt konsequenterweise dazu, dass die geschuldete Gesamtgegenleistung (Bruttomiete) gemindert werde, um die Äquivalenz wieder herzustellen.

Kommentar:
Der BGH bestätigt mit aller Deutlichkeit, was Mietrechtsexperten seit Jahren fordern: Eine Minderung des gesamten Mietzinses, unabhängig davon, ob der Minderungsgrund einen Bezug zu den Betriebskosten aufweist. Rechtsanwalt Gansel dazu: Der BGH hat dogmatisch den richtigen Schritt vollzogen. Er belässt das Risiko der eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietsache nicht länger beim Mieter. Das Urteil wird erhebliche Auswirkungen auf die Praxis der Minderung haben. Mieter werden berechtigte Mängelansprüche mit höherem Nachdruck durchsetzen können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.4.2005, Az.: XII ZR 225/03