Genossenschaftsbeteiligung mit Eigenheimzulage

Das Angebot

Das Angebot war so verlockend und schien so einleuchtend einfach: „Die neue staatliche Eigenheimförderung - 12,5 % Rendite!!! Nutzen Sie dieses Geschenk vom Staat.“ Ohne selbst zu bauen, sollten Interessenten die staatliche Eigenheimförderung durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen in Anspruch nehmen können und risikolos eine satte Rendite erzielen. Das versprach die Euranova, eine Wohnungsbaugenossenschaft e.G. aus Bielefeld, als auch weitere nach dem 1.1.1995 gegründete Baugenossenschaften. „Eigenheimzulage ohne Eigenheim - solange es die Eigenheimzulage noch gibt“ lautete die Devise. Und endlich sollten auch diejenigen in den Genuss einer Vergünstigung kommen, die ansonsten kaum eine Möglichkeit haben, Förderungen und Vorteile in Anspruch zu nehmen.

Die Beteiligung
Die Euranova, eine besonders aktive Gesellschaft, ließ den interessierten Anleger mindestens 5.200 €, höchstens 40.900 € investieren. Die Summe der Förderung durfte die Höhe der Anteile nicht übersteigen, um eine maximale Rendite zu erzielen. Außerdem wurde den Anlegern angeboten, ein Darlehen zur Finanzierung ihres Anteils aufzunehmen. Dafür stand die Privatbank Reithinger zur Verfügung. In ihren Vertragsformularen war bereits eine Abtretung der Eigenheimzulage, die das Finanzamt jährlich zahlt, an die Bank zur Tilgung des Darlehens vorgesehen.

Die Offenbarung
Doch nun entpuppt sich die Genossenschaftsbeteiligung für den „Eigenheim-Anleger“ als böse Überraschung. Denn viele dieser Baugesellschaften, die mit hohen Renditen warben,  waren von vornherein nur auf eigene Gewinne aus und bauten gar keine Wohnungen. Mieteinnahmen, die in der Anlagekalkulation enthalten waren, können daher auch nicht erzielt werden. Aufgrund einer Änderung des § 17 des Eigenheimzulagegesetzes zum 01.01.2004 muss nun spätestens im letzten Jahr des Förderzeitraums mit der Nutzung einer Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen werden.
Dort, wo diese Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage nicht gegeben ist, fordern die Finanzämter die Eigenheimzulage rigoros zurück. Doch das ist nur die eine Seite des Unglücks. Denn das Darlehen zur Finanzierung der Genossenschaftsbeteiligung muss weiter bedient werden. Und das für nichts und wieder nichts, da nunmehr mit einer Rendite nicht mehr zu rechnen ist. Wer am Ende der vereinbarten Laufzeit seine Einlagen zurückerhalten will, muss zudem mit einem (Total)Verlust rechnen, wenn die betreffende Baugenossenschaft das Gesellschaftsvermögen „durchgebracht“ hat.
Im Übrigen: Beim späteren Erwerb einer Wohnung wird diese Vor-Förderung auf die Ansprüche auf Eigenheimzulage angerechnet.

Der Ausstieg
Wer dies verständlicherweise nicht möchte, wird sich mit seiner Baugenossenschaft auseinandersetzen müssen. Seine Chancen sind gut. Unser Anlagerechtsexperte RA Andre Felgentreu meint dazu: „Bei diesen fremdfinanzierten, das heißt mit Darlehen gekauften Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds haben geprellte Anleger nach der aktuellen Rechtsprechung  des Bundesgerichtshofes beste Chancen ihre Einlage zurückzuerhalten und sich von nachteiligen Verpflichtungen gegenüber der Genossenschaft und dem Kreditinstitut zu befreien.

Wir vertreten geschädigte Anleger gegen die Euranova und sonstige Baugenossenschaften, die Anleger mit der Eigenheimzulage gelockt und letztlich in eine prekäre Lage gebracht haben. Da es sich hier um ein so genanntes verbundenes Geschäft handelt – Kauf der Anteile verbunden mit dem Abschluss eines Kreditvertrages – haben Betroffene auch Ansprüche gegen die kreditfinanzierende Bank.

Wir raten allen Betroffenen dringend, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Abgesehen von der Klärung der Ansprüche gegenüber dem Finanzamt, der Genossenschaft, der Bank, der Bausparkasse und dem Vermittler gilt es Fristen zu beachten.
Unser Kompetenzteam „Geldanlagen“ arbeitet speziell in diesen Fällen mit einem Steuerberater zusammen.

Leseempfehlung

Lesen Sie auch unsere Meldung vom 15.09.2006 "Privatbank Reithinger ist zum Entschädigungsfall geworden" und vom 02.03.2009 "Euranova-Anleger müssen nicht mehr an die Genossenschaft zahlen".