Kündigung kann auch bei Begleichung des Mietrückstandes wirksam sein

Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte macht Sie auf ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Wohnraummietrecht aufmerksam:

Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter selbst dann, wenn er seine Mietrückstände nachträglich beglichen hat, wirksam gekündigt werden kann.

Im vorliegenden Fall war die Mieterin für mehrere Termine mit ihrer Mietzahlung in Rückstand geraten. Daraufhin kündigte ihr die Vermieterin fristlos, hilfsweise fristgerecht, und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Während des Prozesses beglich das Sozialamt die Mietrückstände. Die Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage ab, weil ein Ausgleich des Zahlungsrückstands sowohl zur Unwirksamkeit der fristlosen als auch der fristgerechten Kündigung führe.

Der BGH hat nun entschieden, dass die nachträgliche Begleichung der Zahlungsrückstände innerhalb von 2 Monaten nach Erhebung der Räumungsklage zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden lässt, nicht aber in jedem Fall auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Die Richter begründen dies damit, dass sich die Vorschriften über die fristlose Kündigung von denen über die ordentliche Kündigung erheblich unterscheiden. Bei einer ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung sei immer eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters Voraussetzung. Hier könne sich der Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung auf seine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge nicht vorhersehbarer wirtschaftlicher Engpässe berufen. Die nachträgliche Begleichung der rückständigen Miete könne sein mögliches Fehlverhalten entschuldigen.

Der BGH hat in dieser Sache kein abschließendes Urteil gefällt, sondern die angefochtene Entscheidung aufgehoben und den Streit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Mieterin mit ihrer Mietzahlung in Rückstand geraten ist und ob der Zahlungsrückstand eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung darstellt.

Mit dieser BGH-Entscheidung erweitern sich die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei Zahlungsverzug ihrer Mieter. Die künftige Rechtsprechung wird zeigen wie weit. Denn im Einzelfall wird zu klären sein, wann man von einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit ausgehen kann, welche Bemühungen der Mieter unternehmen muss, um so viel wie möglich Miete zu zahlen etc. Letztlich muss der Mieter überzeugend beweisen, dass ihm kein Vorwurf für seine Mietrückstände gemacht werden kann und er alles unternommen hat, seine geschuldete Miete zu zahlen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04