Keine Mietminderung oder Kündigung durch Mieter, wenn er die Störung zu vertreten hat

Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Mietrecht.
Die Kläger hatten an die Beklagte Gewerberäume für eine Arztpraxis vermietet. Durch einen Wasserschaden entstanden in dem Mietobjekt erhebliche Schäden, darunter Schimmelbildungen mit einer erheblichen Geruchsbelastung. Unklar war die Ursache des Schadens. Während die Beklagte behauptete, das Wasser sei von außen in ihre Mieträume eingedrungen, behaupteten die Kläger, es komme nur ein Wasseraustritt in den Mieträumen der Beklagten in Betracht.
Die Beklagte minderte die Miete, kündigte das Mietverhältnis fristlos und räumte die Mietsache. Die Kläger verlangten daraufhin die Zahlung des rückstehenden Mietzinses und begehrten die Feststellung auf Fortbestand des Mietverhältnisses. Der BGH wies die Sache wegen unzureichender Beweiserhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück. Dabei stellten die Richter fest:
Die Kläger können gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des rückstehenden Mietzinses haben. Außerdem kann das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbestehen.
Der Mieter ist nicht zur Mietminderung oder außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache selbst zu vertreten hat. Ist streitig, ob die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst wenn ihm das gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2004, Az.: XII ZR 71/01