Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Wohnungsmietrecht.

Danach müssen Mieter ihre Wohnungen nur dann renovieren, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag feste Fristen vorgesehen sind. Bei Regelungen, die Formulierungen enthalten wie "im allgemeinen", "generell" oder "grundsätzlich" bleibt jedoch die Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Damit gab der BGH einem Mieter Recht, der laut Vertrag Küche, Bad und Toilette alle zwei, die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren sollte. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, wenn die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten. Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich aber nicht trennen lassen, ist der Mieter in einem solchen Fall ganz von der Verpflichtung befreit.
Nach Auffassung der Richter ist die Klausel nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen, nach der eine Renovierung im Normalfall nach Ablauf der Fristen angezeigt sei. „Vielmehr liege eine „starre“ Fälligkeitsregelung vor“, weil nach dem Wortlaut eine Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen vorzunehmen sei, heißt es in dem Urteil. Dies verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da dem Mieter auch dann Schönheitsreparaturen auferlegt  werden, wenn dafür gar kein Bedarf besteht.
Eine Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulässt, wäre dagegen zulässig. Der BGH verwies hier auf einen weit verbreiteten Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums, wonach Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden.
Mieter, deren Vertrag eine unwirksame starre Fristenregelung enthält, brauchen nach diesem Grundsatzurteil nicht mehr selbst zu renovieren. Die unwirksame Klausel führt dazu, dass der Vermieter schon im laufenden Mietverhältnis verpflichtet ist, notwendige Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Statt selbst zu renovieren, können Mieter ie vom Vermieter verlangen, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen.

Unser Mietrechtsexperte, Rechtsanwalt Timo Gansel, begrüßt das mieterfreundliche Urteil, das eine Vielzahl von Mietern erheblich entlastet. Deshalb empfiehlt er allen Mietern, die Mietverträge mit Fristen für Schönheitsreparaturen abgeschlossen haben, keiner Vertragsänderung oder -anpassung zuzustimmen. Sie sollten hingegen vorsorglich ihren Vermieter auffordern, die Unwirksamkeit der Klausel anzuerkennen. Bei einer renovierungsbedürftigen Wohnung können Mieter nunmehr ihren Vermieter unter Hinweis auf das BGH-Urteil auffordern, die notwendigen Arbeiten auszuführen. Für bereits durchgeführte Schönheitsreparaturen können Mieter für den Wert der Leistungen vom Vermieter Ersatz verlangen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03