Streitfall „Schimmel“
Feuchte Wände, Stockflecken und Schimmelpilze sind Wohnungsmängel, sie beeinträchtigen das Wohlbefinden des Mieters und sind gesundheitsschädlich. Schimmel in der Wohnung führt deshalb häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter darüber, wer den Schaden "verursacht" hat und deswegen für die Beseitigungs- und mögliche Folgekosten aufkommen muss. Meist sind Mängel am Haus – wie eine schadhafte Fassade, ein kaputtes Dach, ein neues Fenster oder Wärmebrücken – für die Schimmelpilzbildung ursächlich. Vermieter werfen dem Mieter allerdings oft falsches Lüft- und Heizverhalten vor. Die tatsächliche Ursache für den Schimmelbefall in der Wohnung lässt sich so vielfach nur durch ein Gutachten beweisen.
Gesundheitsschäden durch Schimmelpilze
Im Wohnbereich können über hundert Schimmelpilzarten vorkommen. Dabei handelt es sich um gefährliche bis sehr gefährliche Arten, die eine Vielzahl von Gesundheitsschäden verursachen können. Die am häufigsten auftretenden Gattungen in Gebäuden sind Aspergillus, Penicillium und Cladosporium. Auf Grund ihrer geringen Größe schweben die Pilzsporen in der Raumluft und werden eingeatmet. Schon wenige hundert Sporen pro Kubikmeter Luft sind bedenklich. Sie können nicht nur bei Allergikern Niesanfälle, Schnupfen, Durchfall und Erbrechen auslösen. Schimmelpilze verursachen außerdem Allergien, Atemwegsreizungen bis hin zu Asthma und Lungenschädigungen. Einige Schimmelpilze wachsen auch am und im menschlichen Körper. Ihre Gifte, die als Stoffwechselprodukte von den an Nahrungsmitteln wachsenden Pilzen abgegeben werden (Mykotoxine), stehen im Verdacht, Krebs auslösen zu können.
Schimmel im sanierten Altbau
Gerade in Altbauten, die jahrzehntelang in einem einwandfreien Zustand waren und ohne Probleme bewohnt wurden, kommt es nach Energie- und Wärmeschutzmaßnahmen häufig zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen. Oft verursacht der nachträgliche Einbau neuer isolierverglaster Fenster, Schimmelbildung. Nach baulichen Veränderungen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter explizit auf die geänderte Situation und die damit geänderten situationsgerechten Heiz- und Lüftungserfordernisse hinzuweisen. Er kann allerdings z.B. nicht verlangen, dass Sie regelmäßig aller zwei Stunden lüften, wie von bestimmten Experten empfohlen. Auch kann von Ihnen nicht erwartet werden, dass Sie Ihre Schränke nur im Abstand von 10 bis 15 cm von der Wand stellen dürfen. Denn eine intakte Außenwand darf nicht feucht und schimmelig werden, wenn man Möbel davor stellt.
Neubaufeuchtigkeit
Die Bewohner von Neubauten haben besonders häufig Probleme mit Feuchtigkeit. Beim Bau wird viel Wasser (z.B. in Mörteln, Putzen und Estrichen) "verbaut" und der Neubau muss deshalb zunächst einmal mit gesteigertem Aufwand "trockengeheizt" werden. Doch der Vermieter kann das von seinem Mieter nicht verlangen. Es gibt keine Heizpflicht des Mieters. Anders verhält es sich allerdings, wenn der Mieter ausdrücklich für das „Trockenwohnen“ weniger Miete bezahlt. Der Vermieter muss deshalb auf die noch im Mauerwerk vorhandene Restfeuchte aufmerksam machen und sie auch bei der Miethöhe durch entsprechende Abzüge berücksichtigen. Versäumt er dies, gilt die Neubaufeuchte als Baumangel.
Nachweis des Schimmelpilzbefalls
Meist ist der Schimmelnachweis unproblematisch, da Schimmel und Feuchtigkeit sichtbar sind bzw. sichtbar gemacht werden können. Schimmelpilze fallen spätestens dann auf, wenn sie wegen veränderter Wachstumsbedingungen anfangen, sich zu verfärben. Die möglichen Farbtöne reichen von grün, schwarz, grau, aber auch rot oder gelb. Die Pilze bilden im Wachstum eine Unzahl von Samen (je nach Art Sporen oder Koniden genannt), die mit bloßem Auge nicht erkennbar sind. Haben Sie Zweifel, ob Ihre Wohnung von Schimmelpilzen befallen ist, sollten Sie einen Test des Hausstaubs oder der Raumluft auf gesundheitsschädliche Verunreinigungen durch Schimmelpilze und deren Sporen vornehmen bzw. in Auftrag geben. Zum Nachweis der Sporen in der Atemluft werden verschiedene Anreicherungsverfahren verwendet: Sedimentation, Filtration und Trägheitsabsonderung. Die Trägheitsabsonderungsverfahren sind am weitesten verbreitet. Dabei wird Raumluft angesaugt und entweder durch eine Flüssigkeit geleitet oder auf feste Nährböden geblasen. Ein Standardmessverfahren hat sich bislang nicht durchgesetzt.
Schimmelpilzanalyse durch die Stiftung Warentest
Die Stiftung Warentest übernimmt in ihrem Umweltlabor für derzeit € 47,- eine anerkannte Analyse der Schimmelpilze mit einer Standarduntersuchung (Sedimentationsplatte DG-18-Agar). So bekommen Sie Aufschluss über die Art und den Grad des Schimmelpilzbefalls, Erläuterungen zu den gesundheitlichen Auswirkungen und Empfehlungen für Sanierungsmöglichkeiten.
Schimmelpilzbefall sofort dem Vermieter anzeigen
Zeigen sich Feuchtigkeit und Schimmel in Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Mängel sofort dem Vermieter melden und deren Beseitigung fordern. Der Vermieter muss dann sowohl den Schimmel als auch die dem Schimmelpilzbefall zugrunde liegende Feuchtigkeit beseitigen. Denn selbst wenn der Schimmel komplett abgetötet wird, wächst der nächste Schimmelpilz ohne Bekämpfung der Ursache (Feuchte) alsbald wieder. Von der Schimmelpilzbefreiung abgesehen sichern Sie sich mit der Sofortmeldung von vornherein mögliche Folgeansprüche gegenüber Ihrem Vermieter. So können Sie z.B. mit der Schimmelpilzmeldung zugleich eine Mietminderung ankündigen.
Wer ist schuld?
Grundsätzlich hat der Vermieter seinem Mieter die Wohnung in einem mängelfreien Zustand zur Verfügung zu stellen. Der vertragsmäßige Gebrauch muss dauerhaft gewährleistet sein. Daher müssen Mängel – wie Schimmelbefall - auch vom Vermieter unverzüglich behoben werden. Bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung ist es aber oft unklar, aus welchem Grund sie entstanden sind. Handelt es sich um Baumängel, dann liegt die Schuld beim Vermieter. Vermieter äußern erfahrungsgemäß dann gern den Vorwurf: "Sie haben zuwenig geheizt und gelüftet." Zumeist ist aber die Gebäudesubstanz "Schuld" am Schimmel. Ein gut gebautes Haus muss nämlich die normale beim Wohnen entstehende Raumluftfeuchte verkraften - vorausgesetzt es wird im üblichen und zumutbaren Umfang gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss die Schimmelpilzursache durch ein Gutachten geklärt werden.
Wer muss was beweisen?
Das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie als Mieter nachweisen. Das ist meist unproblematisch, wenn Feuchtigkeit und Schimmel sichtbar vorhanden sind.
Der Vermieter muss zu seiner Entlastung beweisen, dass der Schaden nicht wegen der Beschaffenheit der Mietsache (zu dünne Außenwände) oder andere Außeneinflüsse (schadhafte Fassade) entstanden ist, sondern durch den Mietgebrauch. Wurde der Schimmelpilz nicht durch Baumängel verursacht, müssen Sie als Mieter darlegen, dass in ausreichendem Maße geheizt und gelüftet wurde, und so der Schaden nicht auf eine eigene Pflichtverletzung zurückzuführen ist.
Bleibt strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinen Pflichtenbereichen liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt.
Gutachten
Aufgrund der im Regelfall gegensätzlichen Behauptungen von Vermieter und Mieter kommt es nicht selten zu einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, in dem ein vom Gericht bestellter Sachverständiger die Schadensursache bestimmen soll. Kommt es zu einem Prozess, wird das Gutachten als Beweismittel verwertet. Sollte Ihr Vermieter mit einem Sachverständigen zu Ihnen in die Wohnung kommen, ziehen Sie möglichst einen unabhängigen Zeugen bei und notieren Sie, was der Gutachter äußert.
Ansprüche des Mieters beim Baumangel „Schimmelpilz“
Fällt die Schimmelursache in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters, können Sie als Mieter folgende Ansprüche geltend machen:
- Klage auf Mängelbeseitigung, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Abmahnung nicht bereit ist, den Schaden zu beheben.
- Mietminderung bis zur Schadensbehebung. Im Extremfall rechtfertigen Feuchtigkeitsschäden eine Mietminderung bis zu 100%.
- Fristlose Kündigung des Mietvertrages, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdende Feuchtigkeitsschäden aufweist, ohne dass der Vermieter Abhilfe schafft.
- Schadenersatz, insbesondere Ersatz der Umzugskosten oder feuchtigkeitsgeschädigter Möbel, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Abmahnung nicht bereit ist, den Schaden zu beheben.
- Schadenersatz und Schmerzensgeld, wenn die Schimmelpilze nachweislich zu Gesundheitsschäden geführt haben.
Die wichtigsten Urteile
Top-Anlegeranwälte in Deutschland 2009