Höhe der Mietminderung

Die Kanzlei GanselRechtsanwälte macht Sie auf ein neues, von der bisherigen Rechtsprechung abweichendes Urteil des Kammergerichts Berlin aufmerksam, das die Berechnung der Mietminderung in Folge der Mangelhaftigkeit der Mietsache an die vereinbarte Brutto-Warmmiete knüpft.
Bei einer Mietminderung wegen mangelhafter Mieträume stellt sich die Frage, ob es dabei auf die Bruttomiete, also auf die Summe von Nettomiete und Nebenkosten oder auf die Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) oder die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten ohne Heizkosten) ankommt. Zudem ergibt sich das Problem, ob dies gleichmäßig geschehen soll oder ob nur die Nebenkosten berücksichtigt werden dürfen, die vom minderungsbedingten Mangel betroffen sind.
Das Kammergericht geht von § 536 BGB aus und sieht danach den Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels aufgehoben ist. Das bedeutet: Der Mieter muss solange nicht zahlen, wie die Gebrauchstauglichkeit wegfällt; auch Nebenkosten schuldet er nicht. So lässt sich nicht überzeugend begründen, dass bei einer Minderung der Tauglichkeit, also bei ihrer nur teilweisen Aufhebung, die Nebenkosten entweder ganz oder teilweise unverändert weiter zu zahlen sein sollen.
Schließlich ist von Bedeutung, dass der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters befugt ist. Dafür müssen Rückstände bei der Mietzahlung mit Einschluss der laufenden Nebenkosten und Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten vorliegen. Es spricht aber – nach Auffassung des Kammergerichts - nichts dafür, die Nebenkosten unterschiedlich zu berücksichtigen, je nach dem, ob Mieter oder Vermieter ihren Leistungspflichten unzureichend nachkommen. Auch dies rechtfertigt es, bei der Mietminderung auf die Bruttomiete abzustellen.
Schließlich ist von Bedeutung, dass das Mietverhältnis ein Gegenseitigkeitsverhältnis ist. Durch die Mietminderung soll das Verhältnis zwischen der Leistung des Vermieters - der Bereitstellung des nutzbaren Mietobjektes - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter deshalb auch nur reduziert leisten müssen.

Die Revision des Urteils zum Bundesgerichtshof ist zugelassen.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.10.2003, Az.: 12 U 104/03