Am 11. April 2003 wurde der Berliner Mietspiegel 2003 von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veröffentlicht. Der Berliner Mietspiegel 2003 löst den bisherigen Mietspiegel 2000 ab und ist sofort anwendbar. Der Mietspiegel gilt für alle nicht preisgebundenen Wohnungen in Berlin. Nicht berücksichtigt wurden Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen oder die nach dem Auslaufen einer Mietpreisbindung keine Mietveränderung erfuhren.

Qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2003 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als „qualifizierter Mietspiegel.“ gemäß § 558d BGB erstellt. Bei einem qualifizierten Mietspiegel werden die ortsüblichen Vergleichsmieten nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen differenziert dargestellt. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Die Daten für den Berliner Mietspiegel wurden zum 1. März 2002 parallel in den östlichen und westlichen Bezirken auf der Basis repräsentativer Zufallsstichproben von ca. 21.000 ausgewählten Haushalten erhoben. Insgesamt liegen dem Mietspiegel rund 18.000 repräsentative Mietwerte in der Stadt zugrunde.

Der Vorteil des Mietspiegels beim Mieterhöhungsverlangen
Im Mieterhöhungsverfahren verhindert der „qualifizierte Mietspiegel" im Vergleich zum „einfachen" Mietspiegel, dass sich Vermieter ohne weiteres auf einzelne, erheblich teurere Vergleichswohnungen berufen können. Der Vermieter muss gemäß § 558a Abs. 3 BGB dem Mieter bereits im Mieterhöhungsverlangen auch dann die Angaben des Mietspiegels mitteilen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel – z.B. Mietpreise einzelner Vergleichswohnungen – stützt. Dadurch ist der Mieter unmittelbar in der Lage, den neuen Mietwert zu kontrollieren.
Unter Hinweis auf die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit der Angaben im Mietspiegel kann der Mieter eine weitergehende Forderung des Vermieters zurückweisen. Bei Streitigkeiten gehen die Gerichte davon aus, dass der Mietspiegel die richtigen Mietwerte wiedergibt. Nur wenn der Vermieter im besonderen Ausnahmefall für die Wohnung außergewöhnliche Wohnwertqualitäten anführen kann, kann eine über die Angaben im qualifizierten Mietspiegel hinausgehende Forderung berechtigt sein.

Mietpreise und Entwicklungstendenzen

Die Mieten in Ost und West haben sich seit dem letzten Mietspiegel 2000 weiter angeglichen. Die Durchschnittsmiete (nettokalt pro m²) in den östlichen Bezirken liegt z.Z. mit 4,13 EUR nur noch um 22 Cent niedriger als in den westlichen Bezirken mit 4,35 EUR.
Im Westteil Berlins sind damit die Mieten um durchschnittlich 1,8 Prozent gestiegen. Im Ostteil Berlins kam es zu einer Steigerung von insgesamt 10,7 Prozent. Dieser hohe Mietanstieg wird hauptsächlich mit Modernisierungsmaßnahmen begründet.
Am höchsten ist das Mietniveau im Westteil Berlins bei neuesten Wohnungen. Allerdings verringerten sich die Mieten im Vergleich zu 2000 um 2,8 Prozent auf 7,38 EUR und rückten damit in die Nähe der nächst älteren Baualtersgruppe (Baujahre 1984–1990).
Stärker nachgefragt sind die Wohnungen der Jahre 1919–1949. Hier stiegen die Mieten von durchschnittlich 3,71 EUR auf 3,86 EUR. Ebenfalls eine deutliche Steigerung ist bei den direkten Nachkriegsbaujahren (1950–1955) mit 5,3 Prozent zu verzeichnen, auf 3,93 EUR.

Während die Mieten in der einfachen Wohnlage stagnieren, reduzierte sich der Abstand der mittleren zur guten Wohnlage von 0,50 EUR auf 0,38 EUR. Mieten in mittlerer Wohnlage weisen überdurchschnittlichen Zuwachs auf. Erhöht haben sich die Mieten im Westteil Berlins bei den großen Wohnungen (90 qm und mehr). Sie sind von durchschnittlich 4,18 EUR auf 4,37 EUR gestiegen.

Im Ostteil Berlins kam es zu einem Mietenanstieg in allen Marktsegmenten. Am stärksten haben sich die Mieten der Altbauten (bis 1918) mit + 11,2 Prozent verteuert. Dennoch liegt das Mietniveau dieser Altbauten mit 3,93 EUR noch unter dem vergleichbarer Wohnungen im Westteil der Stadt liegt (4,11 EUR). Ebenfalls gestiegen sind die Mieten der Plattenbauten im Ostteil (Bj. 1973 bis 1990), die mittlerweile zu ca. 80 Prozent modernisiert sind. Hier haben sich die Mieten auf durchschnittlich 4,08 EUR eingependelt.
Im Gegensatz zum Westteil der Stadt ist in den östlichen Bezirken auch bei jüngeren Wohnungen (03.10.1990 bis 2001) die durchschnittliche Miete gestiegen. Mit 7,46 EUR liegt diese jetzt 8 Cent über dem Mittelwert in den westlichen Bezirken.

Die Ausdifferenzierung der Wohnlagen im Ostteil der Stadt wird sich fortsetzen. Der Vergleich der gewichteten Durchschnittsmieten zeigt, dass die mittlere Wohnlage mit 4,27 EUR die einfache Wohnlage (3,99 EUR) um 7 Prozent (= 0,28 EUR) übersteigt. Die Differenz zwischen mittlerer und guter Wohnlage (4,70 EUR) liegt bei 10 Prozent.
Auf Grund der starken Nachfrage nach großen Wohnungen verbunden mit fortschreitenden Modernisierungen lassen sich Mietsteigerungen von rund 18 Prozent auf 4,39 EUR besonders bei den Wohnungen mit 90 qm und mehr nieder verzeichnen.

Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2003

Der Berliner Mietspiegel 2003 ist im Amtsblatt für Berlin Nr. 15 vom 27. März 2003 veröffentlicht. Neben dem eigentlichen Mietspiegeltext ist im Amtsblatt auch das vollständige Straßenverzeichnis mit der konkreten Wohnlagezuordnung für jedes Wohnhaus abgedruckt.
Die aktuellen Daten des Berliner Mietspiegels 2003 für alle Bezirke einschließlich des Straßenverzeichnisses sind im Internet unter der Adresse: ”www.stadtentwicklung.berlin.de” zu finden. Über den Mietspiegel-Abfrageservice kann für einen konkreten Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Wohnlagezuordnung ermittelt werden.