Steuersparimmobilie
Mit der staatlichen Förderung des Wohnungsbaus nach 1990 wurden vielen Bürgern fremdvermietete Eigentumswohnungen zum Steuernsparen angeboten. Die Vermittlung dieser Wohnungen übernahmen Strukturvertriebe, selbstständige Finanzmakler aber auch Versicherungsvertreter. Von hohen Provisionen getrieben, warben diese insbesondere in den neuen Bundesländern offensiv Käufer in allen sozialen Schichten mit allen nur erdenklichen Methoden.
Die „Überrumpelung“ in einer Haustürsituation
Die Vermittler und Berater scheuen bis heute nicht davor zurück, ihre späteren Opfer in einer so genannten Haustürsituation -
- unangemeldeter Besuch zu Hause oder in der Firma,
- auf Empfehlung eines Verwandten, Bekannten oder Arbeitskollegen,
- nicht erwarteter Telefonanruf (Coldcall, Kaltakquise) -
zu „überrumpeln“.
Mit Zeitungsanzeigen Menschen in Not „überrumpelt“
In vielen Fällen wird auch die Not vieler Menschen skrupellos ausgenutzt, um Wohnungen an den Mann oder die Frau zu bringen. So werden z.B. Anzeige geschaltet, in denen ein Sofortkredit ohne Schufa-Anfrage über 5.000 € zu vertretbaren Zinskonditionen angeboten wird. Wenn dann die Interessenten scheinbar tatsächlich problemlos die gewünschte Summe schon in der Hand halten, wird ihnen im letzten Moment mitgeteilt, dass ihnen für den Kredit Sicherheiten fehlen würden. Aber dafür habe man eine Lösung: Und so schlägt man mittel- und einkommenslosen Bürgern, die oft auch noch verschuldet sind, den Kauf einer Wohnung vor, die sich quasi durch Mieteinnahmen und Steuervorteile – die kaum einer nutzen kann – selbst finanziere.
Aber auch Menschen auf Arbeitssuche werden geködert: Hier ist es ein Jobangebot beim dem sich im Gespräch dann für den Arbeitsuchenden herausstellt, dass es gar nicht um den offerierten Job geht. „Wir haben da aber was anderes, viel Lukrativeres, für Sie“, heißt es auf einmal: Eigentumswohnungen verkaufen und am besten selbst schon eine kaufen.
Steuern sparen, für das Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen
Der Staat hilft bis heute kräftig mit, wenn es darum geht, Wohnungen zu vermitteln, indem er die „gute“ Argumente für den Erwerb von Wohnungseigentum liefert. Das erleichtert auch unseriösen Verkäufern sehr die „Arbeit“.
„Warum zahlen sie so viel Steuern?“ fragen die Verkäufer mit einem mitleidigen Unterton. „Mit einer Wohnung können Sie Steuern sparen, für das Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen - staatlich gefördert, risikolos, wertbeständig bis wertsteigend!“
Auch wenn es inzwischen nennenswerte Steuerersparnisse nur noch bei denkmalgeschützten Objekten gibt, wird beim Vertrieb von vermieteten Eigentumswohnungen weiterhin mit dem Steuersparargument geworben. Fehlendes Eigenkapital ist scheinbar keine Hürde, da die monatlichen Belastungen fast komplett von der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen gedeckt werden sollen. Oft wird sogar in Aussicht gestellt, man könne seine Wohnung nach fünf bis 10 Jahren mit Gewinn verkaufen und sogar vorhandene Altschulden gleich mitablösen.
Von Wohnungsbesichtigungen wird abgeraten
Fast immer wird den Käufern von einer Besichtigung der Wohnung, die sich häufig in einer anderen Stadt befindet, abgeraten. „Da wohnen Mieter drin, da können wir jetzt gar nicht rein“ oder „das lohnt sich nicht, die Wohnung ist toll, Sie wollen da ja auch nicht einziehen“, heißt es dann. Und so verzichten viele Wohnungskäufer auf die Besichtigung ihrer Wohnung, begnügen sich mit dem „schönen“ Prospekt und den Versprechungen der Verkäufer bzw. Vermittler.
Trotz fehlendem Eigenkapital zum Darlehen
Fehlendes Eigenkapital und fehlende Sicherheiten erschweren oder verhindern die Finanzierung einer Wohnung durch ein Kreditinstitut. Damit das nicht passiert und die Vermittler und Verkäufer zu ihren Geschäftsabschlüssen kommen, werden fragwürdige bis kriminelle Methoden angewandt.
Zum einen werden die Banken über nicht vorhandenes Eigenkapital getäuscht, indem den Kunden kurzzeitig eine bestimmte Summe von dem Vertrieb zur Verfügung gestellt wird, die er nach dem Erhalt des Darlehens sofort wieder zurück zahlen muss. Teilweise wird auch der „Verwendungszweck Eigennutzung“ angegeben, um eine höhere Darlehenssumme und damit einen höheren Kaufpreis zu erreichen. Zum anderen wird über das monatliche Einkommen der Kunden getäuscht.
Bittere Bilanz: niedriger Immobilienwert und hohe Schulden
Über den Wert der Wohnung getäuscht
Die Bilanz vieler Käufer von Eigentumswohnungen, die mit fragwürdigen Methoden von skrupellosen Vermittlern und Verkäufern geworben wurden, ist bitter: Sie haben eine so genannte Schrottimmobilie erworben. Denn meist stellt sich schon alsbald heraus, dass sie arglistig getäuscht wurden und ihre Kapitalanlage „Wohnung“ völlig überteuert ist.
Zumeist werden ganze Wohnobjekte von Unternehmen preisgünstig aufgekauft, um sie nach einer oberflächlichen Renovierung alsbald durch eigene oder fremde Vertriebe mittels „schöner“ Prospekte wesentlich teurer Wohnung für Wohnung zu verkaufen. Dabei kommt es durchaus vor, dass die Wohnungen dann zum dreifachen Preis veräußert werden. So entspricht nicht selten der Kaufpreis einer Wohnung mehr als dem Dreifachen ihres tatsächlichen Verkehrswertes, da hohe Provisionen und Gebühren den Immobilienkauf belasteten. Versprochene Wertsteigerungen werden somit von vornherein auf absehbare Zeit völlig unrealistisch.
Bei der Finanzierung getäuscht
Viele Wohnungskäufe scheitern sehr schnell daran, dass die empfohlene Finanzierung nicht funktioniert. Die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen bleiben aus oder sind weitaus niedriger als kalkuliert. Wer dann auf die Mietgarantie setzt, die manchmal vereinbart wird, der kann sich damit meist nur über einen sehr kurzen Zeitraum damit retten. Daneben treten häufig die angeblichen Steuervorteile nicht ein, mit denen ebenfalls gerechnet wurde.
Anstatt jetzt die Reißleine zu ziehen und sich um eine Rückabwicklung des Wohnungskaufes zu bemühen, nehmen manchen in dieser prekären Situation ein weiteres Darlehen zur Finanzierung des nicht gedeckten Eigenkapitalanteils oder zur Deckung der Nebenkosten zu hohen Zinssätzen auf. Damit verschlimmert sich ihre Lage.
Schrott & Schulden
Am Ende sind viele Käufer mit einer überteuerten Immobilie und hohen Schulden belastet. Gewinner sind einzig und allein die Verkäufer und Vermittler mit ihren Provisionen und die Banken mit ihren Zinsgewinnen. Monat für Monat werden für die Geschädigten die Raten für die Darlehen fällig. Und nicht selten werden so auf einmal aus den ursprünglich monatlich 150 € Kapitalanlagekosten plötzlich 1.000 €.
Ein verlustloser Verkauf einer Schrottimmobilie ist nicht möglich. So sind viele Opfer hoch verschuldet und gesundheitlich angeschlagen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit droht das Finanzinstitut mit Zwangsvollstreckung in das private Vermögen. Denn die Geldinstitute sichern sich im Grundbuch der Wohnung bzw. im Darlehensvertrag ein Recht auf Vollstreckung in das Privatvermögen, was den wenigsten Betroffenen bewusst ist.
Haftung, Rückabwicklung der Verträge, Schadenersatz
Käufer von Eigentumswohnungen, die beim Erwerb „überrumpelt“, fehlerhaft beraten oder gar getäuscht wurden und dadurch zu Schaden gekommen sind, haben Anspruch auf Rückabwicklung der Verträge bzw. Schadenersatz gegenüber dem dafür verantwortlichen Vermittler bzw. Verkäufer.
Dabei geht es nicht nur, um die verlustlose „Rückgabe“ der Eigentumswohnung, sondern auch um die Befreiung von den Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bank.
Viele Vertriebe vermitteln nicht nur die Wohnungen, sondern auch die dazugehörigen Finanzierungen und arbeiten deshalb eng mit Kreditinstituten zusammen.
Geschädigte Wohnungskäufer können sich beim institutionalisierten Zusammenwirken der Bank mit dem Vermittler der Wohnung darauf berufen, dass die Bank von der arglistigen Täuschung wusste. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises besteht, wenn es durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Abgesehen davon existieren auch unwirksame Darlehensverträge wegen unwirksamer Treuhandvollmachten. Und einige Banken haben eigene Beratungspflichten übernommen, für die sie unmittelbar haften.
Kurzum: Es lohnt, seine Verträge und die Anbahnung der Vertragsabschlüsse anwaltlich prüfen zu lassen, um sich von der überteuerten Immobilie und den belastenden Darlehensverträgen zu befreien. Wir konnten gerade in jüngster Zeit vielen Geschädigten sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht helfen.
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