Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter
Nach der Mietrechtsreform können Sie seit dem 1.9.2001 nunmehr grundsätzlich einen unbefristeten Mietvertrag unabhängig von der Wohndauer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Für Mietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform geschlossen wurden und in denen die alten, gestaffelten Kündigungsfristen erwähnt bzw. vereinbart sind, gelten diese weiter.
Gesetzliche Kündigungsfristenregelung bei unbefristeten Mietverträgen:
Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001 („Neuverträge“):
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: zwischen 3 und 9 Monaten in Abhängigkeit von Wohndauer und Mietzeit (bei einer Dauer bis 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist, bei mehr als 5 Jahren – 6 Monate, bei mehr als 8 Jahren – 9 Monate)
Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001 („Altverträge“) bei Kündigungszugang bis zum 31.05.2005:
- Variante 1: Kündigungsfristen im Mietvertrag nicht geregelt:
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monaten - Variante 2: Mietvertrag regelt, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen:
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monaten - Variante 3: Im Mietvertrag wurde im Wege einer Formularklausel vereinbart, dass die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB (altes Recht) gelten sollen oder § 656 Abs. 2 BGB (altes Recht) wird wortwörtlich bzw. sinngemäß wiederholt. So z.B.: "Die Kündigungsfrist ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate."
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate - Variante 4: Im Mietvertrag wurde durch eine Individualvereinbarung vereinbart, dass die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB (altes Recht) gelten sollen oder § 565 Abs. 2 BGB (altes Recht) wird wortwörtlich bzw. sinngemäß wiederholt.
Kündigungsfrist für Mieter: je nach Wohndauer 3-12 Monate - Variante 5: Im Altvertrag gilt eine andere als die gesetzliche Regelung. So z.B.: "Die Kündigungsfristen beträgt 4 Monate."
Kündigungsfrist für Mieter: richtet sich nach der abweichenden Regelung - Variante 6: Der DDR-Mietvertrag regelt, dass die Kündigungsfrist 14 Tage beträgt:
Kündigungsfrist für Mieter: 14 Tage
Kündigungsfrist für Vermieter: je nach Wohndauer zwischen 3 und 9 Monaten
Beachte: Sollte die Kündigungsfrist von der Wohndauer abhängig sein, dann ist die Mietzeit bis zum Zugang des Kündigungsschreibens beim Vertragspartner entscheidend.
Mieterkündigung
Unbefristete Mietverträge können Sie als Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt seit dem 1.9.2001 grundsätzlich für Mieterkündigungen von unbefristeten Mietverträgen, unabhängig von der Wohndauer. Lediglich bei Mietverträgen, die vor dem o.g. Datum abgeschlossen wurden und in denen ausdrücklich andere Kündigungsfristen, d.h. längere Fristen vereinbart wurden, könnten diese noch gültig sein. Haben Sie Zweifel, dann prüfen wir Ihren Vertrag. Haben Sie mit Ihrem Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss er auch von Ihnen eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen.
Was ist, wenn Sie mit einer „falschen“ Frist zu früh gekündigt haben?
Es ist keine neue Kündigung erforderlich; die Kündigung bleibt wirksam. Das Mietverhältnis endet aber erst mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist, d.h. – abhängig von der Wohndauer –nach 3, 6, 9 oder 12 Monaten. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter wohnen bleibt bzw. die Miete bis zum Ende der (langen) Kündigungsfrist weiter zahlt. Sollte bereits eine Wohnungsübergabe stattgefunden haben und der Mieter ausgezogen sein, kann hierin eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses gesehen werden. Der Vermieter hat dann keine weiteren Ansprüche.
Hilft ein Nachmieter bei langen Kündigungsfristen?
Die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit bzw. der 6-, 9- oder 12-monatigen Kündigungsfristen ist durch Benennung eines Nachmieters nur ausnahmsweise möglich. Voraussetzung dafür ist zunächst, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat. Das sieht die Rechtsprechung z.B. dann gegeben, wenn
- ein Umzug in eine andere Stadt aus beruflichen Gründen angesagt ist
- ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung z.B. in ein Alters- oder Pflegeheim notwendig wird
- Familiennachwuchs erwartet wird und die gemietete Wohnung dann zu klein ist
- eine Heirat geplant wird und die Wohnung dann für zwei Personen zu „eng“ ist.
Liegen diese oder vergleichbare Gründe für einen Auszug vor, dann kann der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Der potenzielle Nachmieter muss bereit sein, in den bestehenden Mitvertrag zu den bisherigen Bedingungen einzutreten. Das heißt zuvörderst, er muss willens und in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
Gelten bei Altverträgen die langen gesetzlichen Kündigungsfristen, muss – um das Mietverhältnis kurzfristig zu beenden – geprüft werden, ob so genannte Sonderkündigungsrechte vorliegen. Unter folgenden Voraussetzungen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht:
- Mieterhöhung auf Vergleichsmiete:
Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. - Ankündigung der Modernisierung:
Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Kommt die Modernisierungsankündigung, kann der Mieter bis zum Ablauf des darauf folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. - Mieterhöhung nach Modernisierung:
Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und fordert der Vermieter jetzt die 11-prozentige Modernisierungsmieterhöhung, kann der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. - Mieterhöhung für Sozialwohnungen:
Verlangt der Vermieter einer Sozialwohnung eine Mieterhöhung, kann der Mieter bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, und zwar zum nächsten Monatsende. - Verweigerung der Untervermietung:
Will der Mieter seine Wohnung untervermieten, benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Macht der Mieter einen konkreten Vorschlag und lehnt der Vermieter ohne triftige Gründe diesen Untermieter ab, kann der Mieter mit Dreimonatsfrist kündigen. - Tod des Mieters
- Staffelmietvertrag
