Befristung: Nur in 3 Fällen zulässig
Befriste Mietverträge dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Denn im Gegensatz zu alten Zeitmietverträgen müssen seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) befristete Mietverträge neben der fest vereinbarten Vertragslaufzeit einen konkreten Befristungsgrund beinhalten. Das Gesetz gesteht dem Vermieter folgende drei Befristungsgründe zu:

• Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Befristung für sich bzw. seine Familie selbst nutzen (Eigenbedarf).
• Der Vermieter will die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen, dass dies bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich ist (Abriss, Totalumbau, Grundsanierung).
• Der Vermieter willdie Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten (Werks- oder Dienstwohnung).

Ohne schriftlichen Hinweis auf einen dieser drei Befristungsgründe kann kein Zeitmietvertrag wirksam abgeschlossen werden. Rechtlich gesehen handelt es sich beim Fehlen eines solchen Hinweises um einen unbefristeten Mietvertrag für den folglich auch die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten.

Befristete Mietverträge vor dem 1. September 2001
Befristete Mietverträge oder Zeitmietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, bleiben wirksam. Hier gilt das alte Recht. Konkret bedeutet das:

• Wurde für den Vertrag eine feste Laufzeit vereinbart, z.B. bis zum 1.10.2003 oder bis zum 31.12.2011, ist diese wirksam. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Vertrages – ganz gleich mit welchen Kündigungsfristen – ist für Mieter und Vermieter ausgeschlossen, sofern eine solche Möglichkeit nicht explizit vereinbart worden ist.
• Wurde ein befristeter Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, können Sie als Mieter bis zu 2 Monate vor Eintreten des vereinbarten Endtermins die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Vermieter kann dann das Mietverhältnis nur beenden, wenn er einen triftigen Kündigungsgrund – wie Eigenbedarf hat – und Ihnen kündigt. Hiergegen können Sie sich als Mieter dann ggf. noch auf die Sozialklausel berufen.
• Enthält der befristete Mietvertrag die Klausel, dass sich das z.B. bis zum 31.10.2003 laufende Mietverhältnis stets um 12 Monate verlängert, wenn es nicht rechtzeitig gekündigt wird, bleibt eine solche Vertragsklausel wirksam. In diesem Fall bleibt nur die Kündigungsmöglichkeit jeweils zum 31.10. eines Jahres mit den gesetzlichen Kündigungsfristen.

Dauer
Ein befristeter Mietvertrag kann auf beliebige Dauer abgeschlossen werden. In Härtefällen hat der Mieter Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stellt.

Nachmieter
Wollen Sie als Mieter vorfristig aus Ihrem Zeitmietvertrag aussteigen, haben aber kein Sonderkündigungsrecht, können Sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Dazu sind Sie berechtigt, wenn in Ihrem Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel enthalten ist. Ohne eine solche Nachmieterklausel im Vertrag dürfen Sie nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für Sie eine Aufrechterhaltung des Vertrages unzumutbar wäre. Das ist der Fall,

• wenn Sie berufsbedingt gezwungen sind, Ihren Wohnort zu wechseln,
• wenn Ihr Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird,
• wenn Sie heiraten möchten oder sich Familiennachwuchs angekündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird.

Geht es Ihnen lediglich darum, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder wollen Sie Ihr neues Wohneigentum beziehen, liegt kein Ausnahmefall vor, der zur Stellung eines Nachmieters berechtigt. Haben Sie einen Nachmieter gefunden, muss dieser allerdings auch tatsächlich geeignet, d.h. dem Vermieter zumutbar sein. Das heißt vor allem, dass er die entsprechende Miete zahlen kann. Der Vermieter hat dann das Recht innerhalb einer angemessenen Überlegungsfrist (ca. bis zu drei Monaten) zu prüfen und letztlich zu entscheiden, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist. Im Eignungsfall ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit diesem einen Mietvertrag abzuschließen. Doch von da an, zu dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei, muss also auch keine Miete mehr zahlen.