Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten (Nebenkosten) sind nach der II. Berechnungsverordnung „alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“
Zweite Berechnungsverordnung bis 31. Dezember 2003
Ursprünglich wurden diese Kosten in Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Der Katalog in der II. Berechnungsverordnung enthält die einzelnen „kalten“ Betriebskostenarten zu dem noch die Heiz- und Warmwasserkosten kommen. Die Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, der sich entweder nach der Kopfzahl oder nach der Wohnfläche richtet, auf die Mieter des Hauses umgelegt. Ist nichts anderes ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, gilt die Wohnfläche für den Verteilerschlüssel. Wasserkosten können über Wasseruhren auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. All diese Nebenkosten müssen Sie als Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies in Ihrem Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist. Ansonsten dürfen nur die in der II. BV bestimmten Nebenkosten vereinbart werden.
Neue Betriebskostenverordnung ab 1. Januar 2004
Die neue Verordnung tritt an die Stelle der bisher für die Betriebskostenumlage maßgeblichen II. Berechnungsverordnung. Die neue Betriebskostenverordnung stimmt in wesentlichen Punkten mit den Bestimmungen der alten Regelung überein. Grundlegende Neuerungen gibt es nicht, lediglich in Details wurden Änderungen vorgenommen. Neu geregelt sind Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen sowie der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und der Aufteilung. Die Elementarschadenversicherung und Kabelweitersendungsvorgänge sind nunmehr umlagefähig. Ab dem 01.01.2004 kann die Betriebskostenumlage nur noch nach der BetrKV vereinbart werden.
Heizkosten: Verbrauchsabhängige Erfassung
Heizungs- und Warmwasserkosten sind ebenfalls Wohnnebenkosten. Ihre Abrechnung erfolgt heutzutage zumeist durch Wärmemessdienstfirmen und selten unmittelbar durch den Vermieter, da die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten für alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Ausnahme: Wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist bzw. wenn Sie in Ihrer Wohnung den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime, besonders energiesparende Heizung wie eine Solaranlage). Hier können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. Auch in Zwei-Familienhäusern, deren eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, kann für die vermietete Wohnung ebenfalls eine wohnflächenabhängige Abrechnung der Heizkosten vereinbart werden. Ansonsten gilt grundsätzlich die Heizkostenverordnung. Danach muss der Vermieter mindestens 50 %, aber höchstens 70 % der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen. Zu diesem Zwecke müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgestattet sein, die jährlich abgelesen werden. Die verbleibenden 30 bis 50 % werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung maßstäblich, zumeist nach der Wohnfläche, verteilt.
