Schönheitsreparaturen bei Auszug?
Der Auszug aus einer Mietwohnung führt nicht automatisch zur Pflicht des Mieters die „alte“ Wohnung zu renovieren. So genannte Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. Nur dann, wenn in Ihrem Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sind, müssen Sie auch renovieren.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungen dienen der Erneuerung der Wohnung durch Beseitigung der Abnutzungserscheinungen, die beim „normalen Wohnen“ im Laufe der Jahre entstehen. In der Regel handelt es sich dabei um „Auffrischungsarbeiten“, die mit Farbe, Tapete und u.U. mit Gips durchgeführt werden. Im Einzelnen gehört dazu das
- Tapezieren von Wänden und Decken,
- Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken,
- Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,
- Streichen der Türen innerhalb der Wohnung,
- Streichen der Fenster von innen sowie das Streichen der Wohnungstür von innen.
Nicht alles sind Schönheitsreparaturen
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zu rechnen sind die Beseitigung von solchen Schäden bzw. negativen Veränderungen der Mietsache, die der Mieter nicht zu vertreten hat (z.B. Tapezierung nach Feuchtigkeitsschäden in Folge mangelhaften Mauerwerks, Auswechseln des Fußbodenbelags nach einem Wasserschaden), die durch einen nicht vertragsgerechten Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter hervorgerufen wurden (z.B. falsches Heiz- und Lüftungsverhalten) oder die durch nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen erforderlich werden. Auch nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen
- Schönheitsreparaturen nach Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten
- Streichen der Fenster und der Wohnungstür von außen
- Streichen der Kellerräume
- Reparatur von Türschlössern
- Putzarbeiten am Mauerwerk
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
- Auswechseln durch normalen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens
- Austausch von Fensterscheiben
- Renovierungsarbeiten in Treppenhaus und Waschküche
- Ausbessern von Schäden am Fußboden
- Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln
Unwirksam sind Schönheitsreparaturklauseln, die Sie als Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, stets nach jedem Auszug zu renovieren, oder die zusätzlich das Auswechseln von Teppichböden, die vom Vermieter verlegt wurden, oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verlangen. Der Bundesgerichtshof geht von folgenden Renovierungsfristen aus, die rechtswirksam im Mietvertrags vereinbart werden können:
- 3 Jahre: Küche, Bäder und Duschen
- 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
- 7 Jahre: Nebenräume
Fristbeginn ist dabei der Einzug bzw. die letzte Mieterrenovierung. Sollten Sie vor Ablauf dieser Fristen ausziehen, müssen Sie auch nicht renovieren. Zulässig sind allerdings auch so genannte Abgeltungsklauseln im Mietvertrag. Sie legen fest, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Beispiel: „Wurden bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen vor länger als einem Jahr durchgeführt, zahlt der Mieter 20 % der Renovierungskosten. Wurden sie vor länger als zwei Jahren durchgeführt, 40 %.“
Ausgleichanspruch bei unwirksamer Renovierungsklausel
Liegt eine unwirksame Renovierungsklausel vor, so hat der Mieter, der vertrauend auf die Wirksamkeit dieser Klausel renoviert hat, einen bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruch. Der Vermieter muss dann den Wert der ihm ersparten Aufwendungen für die Renovierung herausgeben.
