Rechte des Mieters
Treten in Ihrer Wohnung Mängel auf oder hat die Mietsache Fehler, dann muss der Vermieter sie beseitigen bzw. reparieren. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten Ihres Vermieters beheben lassen. Außerdem haben Sie möglicherweise Schadenersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei besonders gravierenden Mängeln können Sie als Mieter sogar fristlos kündigen.

Selbstbehebungsrecht
Anstatt den Vermieter auf Beseitigung des Mangels zu verklagen, können Sie den Mangel in folgenden Fällen auch selbst beheben:

• Der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung in Verzug. In diesem Fall müssen Sie dem Vermieter den Mangel bereits angezeigt und zur unverzüglichen Beseitigung gemahnt haben. Der Vermieter hat dann trotz Mahnung den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt.
• Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich.

Liegen diese Voraussetzungen vor, können Sie den Mangel selbst beseitigen bzw. die notwendigen Maßnahmen einleiten. Ihr Vermieter hat dann die anfallenden Kosten zu ersetzen. Umstritten ist, ob Sie als Mieter auch den Austausch des zu reparierenden Teils in Auftrag geben dürfen (z.B. defekter Gasdurchlauferhitzer).
Im Zweifelsfall beraten wir Sie dazu.

Mietminderung
Ihr wichtigstes Recht bei Wohnungsmängeln ist Ihr Recht auf Mietminderung. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten (Mitmietern, Hausnachbarn, Bauarbeiter etc.) verursacht werden und auf die der Vermieter keinen unmittelbaren Einfluss hat und sie daher ggf. auch nicht selbst abstellen kann, berechtigen zur Minderung. Typische Beispiele dafür sind Gaststättenlärm, Fluglärm oder Störungen durch eine benachbarte Baustelle. Es genügt allein das Vorliegen eines Mangels, der den Wohnwert Ihrer Wohnung mindert, um Ihre Miete zu mindern. Nehmen Sie Ihre Rechte wahr. Wir helfen Ihnen bei der Mietminderung.

Eine Mietminderung verbietet sich nur, wenn Sie als Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet haben. Das gilt auch bei ganz unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn Sie den Mangel bereits bei Wohnungseinzug kannten bzw. mühelos hätten erkennen können. In solchen Fällen muss man davon ausgehen, dass Sie gerade wegen dieser Mängel den Vertrag mit dem Vermieter geschlossen haben, um eine niedrigere Miete zu zahlen.

Zurückbehaltungsrecht
Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Ihrer Aufforderung nicht, dürfen Sie zusätzlich zur Mietminderung einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Die Zurückbehaltung der Miete soll als Druckmittel für die Mängelbeseitigung dienen. Hat der Vermieter aber den Mangel beseitigt, müssen Sie die einbehaltene Miete – anders als bei der Mietminderung – nachzahlen. Allerdings dürfen Sie nicht bei jedem (kleinen) Mangel den gesamten Mietzins zurückbehalten. Je nach Mangel ist der 3- bis 5fache Betrag der Minderungsquote angemessen. Wir prüfen dies im Einzelfall.

Mangelmitteilungspflicht
Ganz gleich, welche Folgen Sie an eine mangelhafte Mietwohnung knüpfen wollen, Sie müssen stets Ihren Vermieter über das Vorliegen eines Mangels informieren. Dazu sind Sie als Mieter verpflichtet. Sie gehen dann Ihres Rechts auf Mietminderung auch nicht verlustig, wenn Sie trotz Mängeln und Mängelanzeige zunächst weiter die Miete zahlen.

Schadenersatz
Entsteht Ihnen durch Fehler oder Mängel der Wohnung ein Schaden an Ihrem Eigentum oder Ihrer Gesundheit, so haben Sie zusätzlich zur Mietminderung einen Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter daran eine Schuld trägt. Klauseln im Mietvertrag, die eine Haftung des Vermieters nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit vorsehen, sind unwirksam. Ein Anspruch auf Schadenersatz ist häufig dann gegeben, wenn der Vermieter seinen Aufsichts-, Sicherungs- und Instandhaltungspflichten nicht ausreichend nachkommt und dadurch z.B. ein Rohrbruch Ihre Wohnung überschwemmt oder ein Kabelbrand Einrichtungsgegenstände zerstört. Der Vermieter muss sich ggf. immer auch das Verschulden von Personen zurechnen lassen, derer er sich zur Erfüllung seiner Pflichten bedient (z.B. Handwerker, Putzfrau).

Aber auch dann, wenn der Vermieter auf Ihre Mängelanzeige – verbunden mit der Aufforderung, den Mangel in angemessener Frist zu beseitigen –, nicht reagiert und sich z.B. Feuchtigkeitsschäden auf Ihr Eigentum ausdehnen oder Sie gar durch Schimmelpilzbildung erkranken, muss er Ihnen alle Schäden ersetzen, die nach Ablauf der Frist durch den Mangel verursacht werden und zwar unabhängig von seinem Verschulden. Im letzteren Fall – einer akuten Gesundheitsgefährdung – steht Ihnen außerdem das Recht zur fristlosen Kündigung der Wohnung zu.

Lassen Sie sich durch uns beraten, wir verhelfen Ihnen zu Ihrem Recht.