Gansel Rechtsanwälte informierte Sie am 15.12.2006 über die vom Deutschen Bundestag verabschiedete Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Gesetz hat nunmehr auch den Bundesrat passiert und ist am 1.7.2007 in Kraft getreten. Grundsätzlich wird durch die neuen Regelungen die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften gestärkt. Anstelle der bisher erforderlichen Einstimmigkeit von Entscheidungen der Wohnungseigentümer gilt nunmehr in vielen Regelungsbereichen das Mehrheitsprinzip. Das dürfte vor allem Modernisierungen und Instandhaltungen zukünftig erheblich erleichtern. Auf folgende wesentliche Änderungen müssen sich Wohnungseigentümer einstellen:

Erweiterung der Beschlusskompetenzen

Die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer steht im Fokus dieser Novelle. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Neuerungen:

Die Wohnungseigentümer können nunmehr mit Stimmenmehrheit beschließen, dass

• eine Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird (§ 12 Abs. 4). Wurde ein solcher Beschluss gefasst, dann kann dieser im Grundbuch gelöscht werden;
• die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums (Kosten, die den Eigentümern durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks permanent entstehen) - die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden - und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden (§ 16 Abs. 3 bis 5);
• abweichend vom Gesetz bzw. einer Vereinbarung, die Art und Weise von Zahlungen, die Fälligkeit und die Folgen des Verzuges sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen anderen besonderen Verwaltungsaufwand geregelt werden (§ 21 Abs. 7). Die erleichterte Verwaltung betrifft die
   Einführung eines Lastschriftverfahrens,
   Fälligkeitsbestimmungen,
   Verzugszinsen, Vertragsstrafe, Schadenspauschalen,
   Umzugskostenpauschalen,
   Mehraufwandsgebühr bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren sowie
   Kosten für die Videoüberwachung im Bereich bestimmter Teileigentumseinheiten;
• bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung hinausgehen, vorgenommen werden können (§ 22). Ein solcher Beschluss ist zwar anfechtbar, aber nicht unwirksam.

Drittwirkung von Beschlüssen

Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die aufgrund der o.g. neuen Beschlusskompetenz gefasst wurden, wirken ohne Grundbucheintragung gegen Dritte. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine bestehende Vereinbarung ändern.

Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verband (teil-)rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Rechtsfähigkeit bezieht sich nicht nur auf die Verwaltungsmaßnahmen im engeren Sinne, sondern auf die gesamte Geschäftsführung, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betrifft.

Haftung der Wohnungseigentümer

Der Gesetzgeber hat bei der Haftungsregelung einen Kompromiss zwischen der gesamtschuldnerischen Außenhaftung und dem Haftungsmodell der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gefunden. Das Gesetz nimmt die Rechtsprechung auf und klärt Folgeprobleme wie die Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt bestehen, wird allerdings auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt und wird damit berechenbar. So zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. Das bedeutet z.B., dass ein Handwerker einen einzelnen Wohnungseigentümer alsbald nicht mehr zur Bezahlung der gesamten Rechnung heranziehen bzw. verklagen kann, wie es nach altem Recht möglich war. Beispiel: Verfügt der Wohnungseigentümer über einen Miteigentumsanteil von 1/10, so haftet er nach der neuen Regelung bei einer Handwerkerrechnung in Höhe 10.000 Euro nur mit 1.000 Euro.

Rechtsstellung des Verwalters

Der Verwalter bleibt neben seiner Organtätigkeit auch zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für die Wohnungseigentümer berufen. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27). Den Eigentümern steht es frei, durch Mehrheitsbeschluss einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretung zu ermächtigen.
Im Übrigen müssen Verwalter künftig eine allgemein einsehbare Beschluss-Sammlung anlegen, damit sich die Wohnungseigentümer oder Kaufinteressenten einer Wohnung über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft unkompliziert informieren können. Kommt er dieser Pflicht nicht ordnungsgemäß nach, kann er abberufen werden.
Es ist zu erwarten, dass Verwalter künftig Eigentümergemeinschaften nicht mehr selbst vor Gericht vertreten werden, sondern aus Haftungsgründen Anwälte beauftragen.

Special: Modernisierung

Ab 1. Juli 2007 bedürfen bauliche Veränderungen nicht mehr der Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern, sondern nur noch einer qualifizierten Mehrheitsentscheidung (Dreiviertelstimmenmehrheit). Die Dreiviertelstimmenmehrheit muss allerdings zusammen mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile besitzen. Jeder Eigentümer hat – ganz gleich wie viele Wohnungen er besitzt – aber nur eine Stimme. Gegner der Mehrheitsentscheidung müssen sich dann ggf. dem Willen der Mehrheit beugen. Dabei können sie auch gezwungen werden, sich an den Kosten der Modernisierungsmaßnahme zu beteiligen.
Bei der Verteilung der Kosten müssen allerdings nur die Wohnungseigentümer berücksichtigt werden, die von der Modernisierungsmaßnahme auch tatsächlich profitieren. Beispiel für eine differenzierte Kostenverteilung: Einbau eines Aufzuges
Die in der Abstimmung unterlegenen Wohnungseigentümer können den Beschluss binnen eines Monats nur dann gerichtlich anfechten, wenn die Modernisierungsmaßnahme den Charakter der Wohnanlage verändert.

Special: Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer

Das neue Wohnungseigentumsrecht führt ein begrenztes Vorrecht sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch können Wohnungseigentümer ihre Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer erfolgsversprechender geltend machen. Bislang kamen die Wohnungseigentümer eher seltener an „ihr Geld“, weil vorrangige Forderungen der Kreditinstitute meist den Erlös aus der Zwangsversteigerung überstiegen.

Special: Klagen

Verfahren der Wohneigentümergemeinschaft sind nach dieser Novelle nicht mehr Sache der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern werden nach der Zivilprozessordnung verhandelt. In erster Instanz ist nunmehr das Amtsgericht zuständig. Das hat zur Folge, dass das Gericht nicht mehr von Amts wegen verpflichtet ist, die Tatsachen von Amts wegen zu ermitteln. Die streitenden Parteien müssen also ihre Argumente vor Gericht selbst vortragen und begründen. Diese Neuregelung dürften Auseinandersetzungen vor Gericht verteuern, da Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft zum einen sicher häufiger anwaltlichen Beistand erfordern und zum anderen die unterlegene Partei auch die Anwalts- und Gerichtskosten der Gegenseite mit zu tragen hat.