Der Fall: Ein Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft zahlt kein Wohngeld
Immer wieder kommt es vor, dass ein Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft kein Wohngeld mehr zahlt. Die gemeinschaftlichen Kosten für Wasser, Wärmeenergie, Strom Abfallentsorgung etc. laufen aber weiter. Was können dann die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft tun, um nicht mit diesen Kosten belastet zu werden? Können sie den Wohngeldschuldner von der Versorgung abtrennen und eine so genannte Versorgungssperre einleiten?
Abtrennen von der (Energie)Versorgung
Keinem Wohnungseigentümer ist es zuzumuten, dass er dauerhaft für einen anderen Wohnungseigentümer dessen gemeinschaftlichen Kostenanteil übernimmt. Der Eigentümergemeinschaft steht gegenüber einem säumigen Schuldner ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) hinsichtlich ihrer Leistungen zu. Zahlt der Wohneigentümer dauerhaft kein Wohngeld, kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, den Wohngeldschuldner „auszufrieren“ oder „auszutrocknen“, indem seine Wohnung von der Versorgung abgetrennt wird. Eine solch drastische Maßnahme setzt allerdings voraus, dass die Wohngeldrückstände tatsächlich nicht beigetrieben bzw. vollstreckt werden können. Bei Einleitung der Sperrmaßnahmen ist dann das Verhältnismäßigkeitsprinzip zu wahren. Das heißt, es gilt sowohl die Dauer der Zahlungsverweigerung als auch die Höhe der Verbindlichkeiten zu berücksichtigen.
Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes sieht im Übrigen eine Begrenzung der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft vor. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet.
Vgl. dazu unsere Meldung vom 15.12.2006 „Verwaltung von Eigentumswohnungen wird vereinfacht“.
Voraussetzungen für die Einleitung der Versorgungssperre
Grundvoraussetzung für die Einleitung der Versorgungssperre ist, dass der Wohngeldschuldner keine eigenständigen Verträge mit den Versorgungsunternehmen unterhält und die entsprechenden Leistungen direkt mit diesen Unternehmen abrechnet, sondern die Eigentümergemeinschaft für diese Kosten aufkommt und Vorschüsse leistet. Es können also nur die Leitungen gesperrt werden, über deren Versorgung eine gemeinschaftliche Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft erfolgt.
Weiterhin muss
- ein erheblicher Verzug der Wohngeldzahlungen bzw. ein erheblicher Umfang vorliegen,
- die Fälligkeit der Ansprüche und ihr zweifelsfreier Bestand gegeben sein sowie
- die Sperre vor Vollzug androht worden sein.
Dauer des Verzuges und Höhe der Verbindlichkeiten
Es existiert keine gesetzliche Regelung, die konkret und verbindlich festlegt, ab wie viel Monaten Zahlungsverweigerung und welcher Höhe der Verbindlichkeit die Wohneigentümergemeinschaft zur Versorgungssperre berechtigt ist. Weitgehend einhellig wird in der Literatur und Rechtsprechung als erheblicher Rückstand die Dauer von mehr als sechs Monaten angesehen. Der Bundesgerichtshof hält die Verhängung der Versorgungssperre bei einem Rückstand von mehr als 6 Monatsbeiträgen des Hausgeldes für gerechtfertigt. Das Kammergericht Berlin befand z.B., dass eine Versorgungssperre bei einem Wohngeldrückstand in Höhe von 1.500 € bei einem monatlichen Wohngeld von 232 € nicht zu beanstanden sei (Az.: 24 W 113/04).
Vermietete Wohnung
Die Einleitung einer Versorgungssperre bei vermieteten Schuldnerwohnungen ist umstritten, wenngleich nicht unmöglich. Dem Mieter muss auf jeden Fall die Möglichkeit gegeben werden, die Rückstände zu begleichen. Ist er dazu nicht in der Lage oder will er dies nicht, dann kann ebenfalls unter den o.g. Voraussetzungen eine Versorgungssperre eingeleitet werden.
Ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Abstellens der dort befindlichen Versorgungsanlagen besteht im Falle des Verzuges des Wohnungseigentümers mit der Zahlung von Wohngeld jedoch nicht (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 26.01.2006, Az.: 8 U 208/05). Denn zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Mieter bestehe weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich ein entsprechender Anspruch ableiten lasse, befand das Kammergericht. Der Mieter müsse hier nicht für den Zahlungsverzug des Wohnungsbesitzers einstehen.
Durchführung der Versorgungssperre
Die Wohnungseigentümer können durch einen Beschluss den Verwalter nicht nur beauftragen, die Wohngeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, sondern sie können ihm auch die Ermächtigung erteilen, bei Erreichen eines bestimmten Wohngeldrückstandes Maßnahmen zur Abtrennung der Versorgungsleitungen zu ergreifen. Der Verwalter ist – soweit es üblicherweise in der Gemeinschaftsordnung bzw. Verwaltungs- und Betreuungsordnung geregelt ist - zur Wahrnehmung seiner Aufgabe berechtigt, das Haus des Schuldners zu betreten und sich Dritter als Erfüllungsgehilfen (Mitarbeiter des Versorgungsunternehmens, die die Sperrung vornehmen) zu bedienen. Der Eigentümer muss also dulden, dass die Gemeinschaft Zutritt zu seiner Wohnung erhält, um die Versorgung zu unterbrechen.
Probleme
Auch wenn nach den genannten rechtlichen Voraussetzungen die Wohneigentümergemeinschaft berechtigt ist, eine Versorgungssperre einzuleiten, scheitert diese nicht selten an den technischen Gegebenheiten vor Ort. Häufig können die Wohnungen nicht separat von der Versorgung abgekoppelt werden. Dann bleibt nur …
Lösungen
Oft gibt es pragmatische Lösungen die die Eigentümergemeinschaft zum gewünschten Ziel führen und dauerhaft die Zahlung des Wohngeldes sicherstellen. Kontaktieren Sie uns.
Aktuelle Rechtsprechung zur Versorgungssperre:
Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil vom 10.06.2005 (V ZR 235/04): „Der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre.“
Das Kammergericht Berlin hat mit einem Beschluss vom 21.05.2001 (Az.: 24 W 94/01) entschieden, dass die Miteigentümer bei einer dauerhaften Weigerung des Wohnungseigentümers Wohngeld zu zahlen, zu drastischen Mitteln greifen dürfen. Bei erheblichen Wohngeldrückständen können sie dem Betreffenden die Heizung und das Wasser solange abdrehen bis die Rückstände beglichen sind. Es sei keinem Wohnungseigentümer zuzumuten, dauerhaft für einen anderen Miteigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil übernehmen zu müssen.
Am 08.08.2005 entschied das Kammergericht Berlin (Az.: 24 W 113/04), dass „die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen nicht der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden.“
Dabei steht es dem Wohngeldschuldner selbstverständlich frei, seine laufenden Beitragsschulden durch Teilbeträge zu zahlen, die unter der Höhe der Beitragsvorschüsse bleiben.
Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied am 21.02.2006 (Az: 20 W 56/06):
„Unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebotes kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die weitere Lieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie einstellen, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug gerät; wegen der Schwere des Eingriffs müssen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen.
Sie kann danach eine Versorgungssperre beschließen und damit auch den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen Versorgungsleitung abgetrennt werden.“
Das Landgericht Berlin urteilte am 18.08.2005, Az.: 30 O 262/05:
Es bleibt offen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt ist, gegenüber dem Mieter des säumigen Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden. Der Mieter kann jedenfalls nicht gezwungen werden, den Zugang zu seiner Wohnung freizugeben, damit in der Wohnung befindliche Absperrvorrichtungen betätigt werden können. Der Duldungsanspruch, den die Gemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 WEG gegen den Wohnungseigentümer selbst hat, besteht gegen den Mieter nicht.
