Kaufpreis minus Nutzungsvorteil
Wird ein Vertrag über den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung rückabgewickelt, dann stellt sich regelmäßig die Frage, wie hoch der erlangte Nutzungsvorteil auf Seiten des Käufers zu veranschlagen ist. Denn wenn der Käufer die Erstattung des Kaufpreises verlangt, wendet der Verkäufer im Gegenzug ein, dass von dem zu erstattenden Kaufpreis ein Abschlag vorzunehmen ist, weil der Käufer die Wohnung selbst genutzt hat und insofern auch aus der mangelhaften Wohnung Vorteile gezogen habe.

Neue Berechnung des Nutzungsvorteils

Dieser sog. Nutzungsvorteil wurde in der Vergangenheit anhand des Mietwertes der Wohnung berechnet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit seiner Entscheidung vom 06.10.2005 (Az.: VII ZR 325/03) davon verabschiedet und folgenden neuen Berechnungsmodus festgelegt:
Es sei davon auszugehen, dass das Bauwerk - in dem sich die Eigentumswohnung befindet - eine begrenzte Lebensdauer besitze. Daher lasse sich der Wert der Eigennutzung, gemessen am Wert der Eigentumswohnung, in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr erfassen. Bei einer Eigentumswohnung sei grundsätzlich eine 80jährige Nutzungsdauer zu veranschlagen. Daher betrage der Nutzungsvorteil für ein Jahr ein Achtzigstel des Investitionsaufwandes (des Kaufpreis) für die Wohnung.

Auswirkung der Neuberechung
Unbestritten erleichtert der neue Berechnungsmodus die Ermittlung des Nutzungsvorteils erheblich. Doch für wen – Käufer oder Verkäufer – ist diese Neuregelung im Vergleich zur Berechnung des Nutzungsvorteils auf Mietwertbasis – vorteilhafter? Ein Beispiel soll das zeigen:

Kaufpreis der Wohnung: 150.000 €
Mietwert der Wohnung: 800 € monatlich kalt
Selbstnutzung: 3 Jahre

Alter Berechnungsmodus:	Neuer Berechnungsmodus:
28.800 € (800 € x 12 Monate x 3 Jahre)	5.625 € Nutzungsvorteil ([1.875 € (1/80] x 3 Jahre)

Vorteil für den Käufer nach dem neuen Berechnungsmodus: 23.175 € (28.800 € minus 5.625 €)

Käufer zahlen geringeren Nutzungsvorteil
Es ist offensichtlich, dass die BGH-Entscheidung den Käufer deutlich begünstigt. Sein Nutzungsvorteil ist nach der neuen Regelung wesentlich niedriger zu veranschlagen. Die BGH-Richter begründen ihre Abkehr von der Mietwertberechung damit, dass der Eigentümer die Wohnung bewusst nicht mieten, sondern eben erwerben wollte. Deshalb könne bei einer Eigentumswohnung die Miete nicht zur Berechnung des Vorteils des seine Wohnung selbst nutzenden Eigentümers herangezogen werden.

Nutzungsvorteil minus Mangelabschlag
Der im Vergleich zu der alten Regelung deutlich minimierte Nutzungsvorteil wird aber noch weiter verringert. Denn die Richter befanden, dass bei einer mangelhaften Wohnung – je nach der Erheblichkeit des Mangels und der Beeinträchtigung des Käufers - von dem errechneten Nutzungsvorteil noch ein (Mangel)Abschlag vorzunehmen sei, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.

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