Das schönste Haus und die tollste Wohnung machen den Bewohnern nur die halbe Freude, wenn ein gravierender Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Unzureichender Schallschutz ist ein solcher Mangel. Ganz gleich, ob man unfreiwillig am Leben der Nachbarn teilhaben muss oder die Geräusche der eigenen Familie stören – so hat man sich das Leben in den eigenen vier Wänden nicht vorgestellt. Typische Anzeichen für unzureichenden Schallschutz sind Trittschallgeräusche oder Luftschallgeräusche wie die Wahrnahme von Wasser- und Abwassergeräuschen, der normalen Unterhaltung, des Radio- und Fernsehempfangs, von Schritten und niederfallenden Gegenständen, der Betätigung von Rollläden, von Stimmen aus dem angrenzenden Doppelhaus bzw. der Nachbarwohnung.

Fehlender Schallschutz als Mangel

Ein Schallschutzmangel (bauakustischer Mangel) liegt vor, wenn der Schallschutz nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder gegen anerkannte Regeln der Baukunst/Technik verstößt.

1. vereinbarte Beschaffenheit

Wenn im Bauvertrag ein bestimmter Schallschutz vereinbart worden ist, ist der Bauunternehmer daran gebunden. So können z.B. folgende Festlegungen getroffen werden:

• erhöhte Schallschutzanforderungen nach Beiblatt 2, DIN 4109
• Schallschutzstufe I (SSt I) nach VDI 4100 (Standardschallschutz)
• Schallschutzstufe II (SSt II) nach VDI 4100 (erhöhter Schallschutz)
• Schallschutzstufe III (SSt III) VDI 4100 (hoher Schallschutz)

2. allgemein anerkannte Regeln der Baukunst/Technik

Wenn vertraglich nichts zum Schallschutz vereinbart wird, gelten für den Schallschutz die anerkannten Regeln der Baukunst/Technik. Die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst/Technik stellen die Gesamtheit der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind. Der Auftraggeber kann immer erwarten, dass das Haus bzw. die Wohnung bei Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die vergleichbare andere zeitgleich gebaute und abgenommene Bauwerke erfüllen.
Die anerkannten Regeln der Baukunst/Technik sind also vertraglicher Mindeststandard.

3. DIN 4109 – „Schallschutz im Hochbau“

Die Normanforderungen für den Schallschutz im Hochbau werden durch die DIN 4109 aus dem Jahre 1989 bestimmt. Diese DIN enthält - differenziert nach Art der Gebäude -allgemeine Anforderungen für den Schallschutz im Hochbau sowie speziell Anforderungen an Außenbauteile, an Decken und Wände sowie an Innentüren. Die Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen regelt die VDI 2719.
Die DIN 4109 stellt für den Bau nur eine Orientierung dar, da DIN-Normen technische Regelungen mit Empfehlungscharakter und keine Rechtsnormen sind. Die Mängelfreiheit eines Objektes kann deshalb nicht ohne Weiteres mit der Einhaltung der DIN 4109 begründet werden, da sie hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben kann.
So entschied das OLG München: „Die anerkannten Regeln der Technik forderten im Jahre 1989 eine zweischalige Ausführung der Haustrennwände zwischen Reihenhäusern und eine über den Mindestwerten der DIN 4109 (1989) liegende Luftschalldämmung von 62 dB.“ (Urteil vom 28.05.2003, Az.: 15 U 3660/00)

Fazit

Letztlich ist der Schallschutz in Haus und Wohnung mangelhaft, wenn der wahrnehmbare Geräuschpegel über dem vertraglich Vereinbarten liegt. Welchen Schallschutz der Bauunternehmer schuldet, ist also anhand des Vertrages und dessen Auslegung zu ermitteln. Ein Schallschutzmangel kann aber selbst dann vorliegen, wenn die anerkannten Regeln der Baukunst/Technik eingehalten wurden und dennoch Lärmbeeinträchtigungen auftreten.

Schall: Schutzbereiche – potentielle Mangelzonen

Im Brennpunkt rechtlicher Auseinandersetzungen stehen:

• Luftschalldämmung von Wänden, Decken, Türen und Fenstern
• Trittschalldämmung von Decken, Treppen und Treppenpodesten
• Geräusche von Wasserinstallationen (Dusche, Toilette, Badewanne, Waschbecken)
• Geräusche haustechnischer Anlagen (Aufzüge, Garagen, Staubsauganlagen, Wärmepumpen von Heizungsanlagen, Umwälzpumpen, Müllabwurfanlagen etc.)
• Schutz gegen Außenlärm (z.B. Gaststätten, Märkte, Verkehrslärm, Gewerbe- und Industrieanlagen)

Gutachterlicher Nachweis des Schallschutzmangels

Zur Überprüfung, ob Schallschutzmängel vorliegen, werden bauakustische Messungen (Güteprüfungen) nach den einschlägigen DIN, DIN EN, bzw. DIN EN ISO Normen durchgeführt. Mittels dieser Messungen können die Luft-  und Trittschallpegel festgestellt werden. Messbar sind auch die Nachhallzeiten sowie der Körperschall an haustechnischen Anlagen. Schallbrücken oder andere schallschutztechnische Schwachstellen lassen sich ebenfalls durch gezielte Messungen ermitteln.
Die Untersuchungsergebnisse werden in einem Gutachten dokumentiert und dienen dem Nachweis der tatsächlich vorhandenen Schalldämmung in einem Haus, bestimmten Räumen bzw. einer Wohnung, indem die tatsächlich herrschende Lärmbelastung festgestellt wird.
Das Gutachten kann bei entsprechenden Ergebnissen den Beweis für Schallschutzmängel liefern und als Anspruchsgrundlage dienen. Ein Gutachten kann auch das Ziel haben zu ermitteln, ob die Schallschutzmängel dem Architekten (Architektenhaftung) oder dem Bauunternehmer zuzurechnen sind.

So entschied das OLG Hamm: „Der nicht fachkundige Auftraggeber unterscheidet nicht zwischen einem Doppelhaus im technischen Sinne und einem solchen im untechnischen Sinne. Gibt er die Planung für ein ‚Doppelhaus’ in Auftrag, ist der Schallschutz geschuldet, der demjenigen eines Doppelhauses im technischen Sinne vergleichbar ist. Eine Planung mit diversen Verschachtelungen der Wohnbereiche, die den erhöhten Schallschutz nicht erlaubt, stellt einen Planungsfehler dar.“ (Urteil vom 06.10.2004, Az.: 25 U 183/03)

Haftung für Schallschutzmangel

Wer haftet?
Zunächst ist zu klären, welcher der Beteiligten am Bau für den Schallschutzmangel verantwortlich ist. Denn der Schallschutzmangel kann seine Ursache in einem Planungs- oder/und einem Ausführungsmangel haben. Entsprechend haften der Architekt bzw. der Bauunternehmer (Handwerker) oder auch beide.
Sollte der Mangel nicht oder nur unvollständig bzw. unbefriedigend beseitigt werden, dann haben Sie als Bauherr folgende Wahlmöglichkeiten:

• Sie können auf Kosten des Bauunternehmers oder Bauträgers den Mangel beseitigen lassen (§ 637 BGB).
• Sie können den Kaufpreis mindern (§ 638 BGB n.F.).
• Sie können - bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen - vom Vertrag zurücktreten.
• Sie können - ebenfalls bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen - Schadenersatz verlangen.

Gewährleistungsansprüche
Üblicherweise steht bei einem Mangel, der sich im Laufe der Gewährleistungsfrist zeigt, der Anspruch auf Beseitigung im Vordergrund. Der Bauunternehmer ist dann verpflichtet, die aufgetretenen Mängel auf seine Kosten zu beseitigen.

Der Bauunternehmer ist nicht nur verpflichtet, die unmittelbaren Kosten der Mangelbeseitigung zu tragen, sondern er hat auch für die Kosten aufzukommen, die erforderlich sind,

• um an den Mangel heranzukommen,
• Nachbesserungskosten,
• Kosten für die Beschädigung weiterer Gewerke im Rahmen der Mängelbeseitigung
  (Verschließen einer Wand, Streichen und Tapezieren).

Schadensersatzanspruch
Voraussetzung für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches ist, dass der Mangel auf einem Verschulden des Bauunternehmers beruht. Um sich zu entlasten muss der Bauunternehmer beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.
Bei Mängeln haftet der Bauunternehmer für Schäden wie:

• Kosten des Sachverständigengutachtens,
• Sanierungskosten,
• Umbaukosten,
• weiterführende Schäden.

So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf: „Wenn die Luftschalldämmung zwischen zwei Doppelhaushälften den Mindestwert nach DIN 4109 um 3 dB und den erzielbaren Wert um 8 dB unterschreitet, liegt ein wesentlicher Baumangel vor. Dieser berechtigt den Kunden des Bauträgers (nach zweimaligen vergeblichen Nachbesserungsversuchen des Unternehmers) unter Rückgabe der Haushälfte den sog. großen Schadenersatz zu beanspruchen.“ (Urteil vom 19.12.2003, Az.: 22 U 69/03)

Merkantiler Minderwert
Können die Schallschutzmängel nicht oder nicht vollständig beseitigt werden, dann hat der Eigentümer Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwerts. Dabei handelt es sich um einen Ersatz für die aus dem Schallschutzmangel resultierende Wertminderung des Hauses bzw. der Wohnung auf dem Immobilienmarkt, weil der Verdacht verborgener Schäden den Preis bei Veräußerung drückt. Die Höhe des Minderwertes ist abhängig vom Grad des Mangels.
Der Minderwert ist auch zu zahlen, wenn der Geschädigte die Immobilie weiter nutzt, der Minderwert sich also nicht sofort in einem Verkauf konkretisiert.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen
Gewährleistungsansprüche verjähren bei BGB-Verträgen 5 Jahre nach Abnahme des Bauwerks.
Bei Verträgen nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B 2002) verjähren Gewährleistungsansprüche innerhalb von 4 Jahren. Es kann aber auch bei einem VOB-Vertrag eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart werden.
Ein Antrag auf Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens unterbricht die Verjährung. Das Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens kann im Übrigen in einem möglicherweise folgenden Mängelbeseitigungsprozess verwandt werden.

Unsere Leistung

Baurechtsstreitigkeiten gehören für die Betroffenen zu den Streitigkeiten, in denen sie fast immer auf (fremden) Sachverstand angewiesen sind. Das gilt im Besonderen für Auseinandersetzungen um den Schallschutz, die nicht nur in der Sache kompliziert sind, sondern bei denen es häufig auch um einen erheblichen Schaden und entsprechend hohe Forderungen geht.
Bei begründeten Anzeichen für einen Schallschutzmangel ist es deshalb ratsam, von vornherein einen Bau- und Rechtsexperten zu konsultieren. So entgeht man der Gefahr, bei der Beweissicherung Fehler zu machen, die in einem späteren Gerichtsverfahren schwer oder oft gar nicht mehr korrigiert werden können. Und auch ein Prozess lässt sich erfahrungsgemäß durch einen Anwalt über eine gütliche Einigung schnell und kostengünstig vermeiden.

Wir arbeiten bundesweit vertrauensvoll mit Bausachverständigenorganisationen (Gutachtern) zusammen und nehmen Ihre Ortstermine zur Beweisaufnahme wahr. Wir bemühen uns für Sie zunächst um eine außergerichtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche und vertreten Sie im Konfliktfall sowohl im Beweissicherungsverfahren als auch in einem Gewährleistungsprozess.

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