Kautionsvereinbarung
Bei Geschäftsraummietverhältnissen können die Mietparteien die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Sie kann also - im Unterschied zur Wohnraummietkaution - mehr als die Dreifache Nettokaltmiete betragen. Ebenso ist eine Regelung über die Verzinsung möglich oder kann vertraglich ausgeschlossen werden.
Auch wenn es keine gesetzliche Höchstgrenze für Mietkautionen bei Gewerberaummietverhältnissen gibt, sind Klauseln, durch die der Vermieter deutlich über sein Sicherheitsinteresse hinausgehende überhöhte Sicherheiten verlangt, unangemessen und damit unwirksam.
Kautionsarten
Üblich ist die Einzahlung der Mietkaution auf ein Sonderkonto (Treuhandkonto) oder eine Kautionsbürgschaft. In der Bürgschaft sollte genau definiert werden, wofür gebürgt wird. Denkbar ist folgende Formulierung. „… für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Beendigung, Schadenersatzansprüche, Verzugszinsen, Kosten der Rechtsverfolgung etc.“ Ratsam ist außerdem, eine Befristung der Bürgschaft vorzunehmen.
Mietkaution bei Vermieterwechsel
Bei einem Vermieterwechsel vor der Mietrechtsreform (01.09.2001) gilt für die Rückzahlung der Mietkaution bei Gewerberäumen Folgendes:
Der Erwerber ist nur dann zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wurde bzw. er gegenüber dem Veräußerer die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat (§ 572 a.F. BGB). Der Mieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass dem Erwerbenden eines vor dem 01.09.2001 veräußerten Gewerbegrundstücks die gezahlte Kaution vom Veräußerer ausgehändigt wurde (BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az.: XII ZR 124/03 im Anschluss an BGH Urteil vom 28.09.2005, Az.: VIII ZR 372/04).
Kautionsrückzahlung
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bzw. Freigabe der Sicherheiten (Bankbürgschaften) und - soweit vereinbart - der angefallenen Zinsen. Dem Vermieter ist dafür eine angemessene Frist einzuräumen.
Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist existiert nicht. Haben die Parteien keine Frist vereinbart, so gelten Fristen zwischen 3 und 6 Monaten als angemessen.
Wird die Kaution vom Vermieter vorbehaltlos zurückgezahlt, dann verzichtet er damit auf Mängelansprüche, ganz gleich ob er sie kannte oder hätte erkennen können.
