Kautionsvereinbarung

Der Vermieter kann mit seinem Mieter im Mietvertrag die Zahlung eine Mietkaution vereinbaren. Dabei handelt es sich um eine Sicherheitsleistung des Mieters zur Absicherung (potentieller) Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. Schadenersatz, ausstehende Mietzahlungen). Höhe, Fälligkeit, Verzinsung und Anlage regelt das Gesetz.

Kautionsarten

Üblich sind folgende Mietkautionen:

1. Die Barkaution
Der Mieter überweist dem Vermieter den Geldbetrag auf ein bestimmtes Konto oder er übergibt ihm diesen bar. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem üblichen Zinssatz anlegen.

2. Die Bürgschaft
Der Mieter erbringt seine Sicherheitsleistung in Form einer Bankbürgschaft. Damit verpflichtet sich die Bank gegenüber dem Vermieter, für Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Es ist auch möglich, dass der Mieter eine Privatperson als Bürgen stellt.

3. Die Pfändung und Sicherheitsabtretung
Sparkonten, Sparbücher und Bankguthaben können an den Vermieter verpfändet werden. In diesem Fall zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch ein, das auf ihn ausgestellt ist und meist einen Sperrvermerk zugunsten des Vermieters trägt. Das Recht auf die Sparforderung wird dann an den Vermieter verpfändet.
Zwischen Mieter und Vermieter kann auch eine Sicherheitsabtretung der Sparforderung vereinbart werden. Der Mieter übergibt hier dem Vermieter ein auf seinen Namen ausgestelltes Sparbuch.

Kautionshöhe

Bei Wohnräumen darf die Kaution das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Mietzinses der Grundmiete (Nettokaltmiete) nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 BGB). Die Vereinbarung einer darüber hinausgehenden Mietsicherheit – ganz gleich welcher Art - ist insoweit unwirksam, als sie den zulässigen Betrag übersteigt.

Zahlungsweise

Der Mieter kann die Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen erbringen. Die erste Rate muss mit Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die nächsten Raten in Höhe je eines Drittels werden in den kommenden beiden Monaten fällig.

Vermieterrechte

Der Vermieter kann

• die vereinbarte Mietkaution einklagen,
• das Mietobjekt zurückbehalten, wenn die erste Kautionsrate nicht gezahlt wird und
• u.U. den Mietvertrag  fristlos kündigen, wenn die vereinbarte Mietkaution nicht gezahlt wird.

Vermieterpflichten

1. Wird die Mietkaution in Geld geleistet, so muss der Vermieter die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. (Die Verzinsungspflicht gilt nur dann nicht, wenn die Verzinsung vor dem 01.01.1983 vertraglich ausgeschlossen wurde.)
2. Der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Konto verwahren. Bei Insolvenz des Vermieters hat der Mieter ein so genanntes Aussonderungsrecht, wenn die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt war. Der Mieter hat das Recht zu erfahren, wo und wie seine Kaution angelegt wird.
3. Der Vermieter muss die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgeben. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist existiert nicht. Die Frist muss angemessen sein. Sie richtet sich dabei nach den Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Ansprüche. Eine Fälligkeit von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses ist vertretbar, wenn dies für den Vermieter erforderlich und den Mieter zumutbar ist. Die Abrechnungsfrist kann aber im Einzelfall auch wesentlich kürzer veranschlagt werden.

Kautionsverwertung durch den Vermieter

1. Bei einer Barkaution, kann der Vermieter seine Ansprüche gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen (Verrechnung).
2. Bei einer Bürgschaftskaution wird der Bürge in Anspruch genommen,
3. Bei einer Pfandkaution erfolgt die Verwertung durch Pfandverkauf.

Mietkaution bei Vermieterwechsel

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraumes dem Vorvermieter eine Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die durch die Kautionsvereinbarung begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a BGB). Der Erwerber rückt also an die Stelle des vormaligen Vermieters, so dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber die gestellte Sicherheit verlangen kann.

Die Haftung des früheren Vermieters ist subsidär. Das heißt, bei einem Vermieterwechsel nach der Mietrechtsreform (ab dem 01.09.2001) bleibt der frühere Vermieter auch weiterhin zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter sie z.B. wegen zahlungsunfähig nicht vom Erwerber erlangen kann.
Verlangt der Mieter vom Erwerber die Kaution, dann muss er beweisen, dass es er die Kaution auch geleistet hat oder er die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat.

Kautionsrückzahlung

Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bzw. Freigabe der Sicherheiten nebst angefallener Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution gegenüber dem Mieter abzurechnen. Stellt der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis, dann muss er seine Ansprüche begründen und beziffern.