Bislang hohe Räumungskosten
Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern kündigen müssen und diese aber die Wohnung nicht freiwillig räumen. Wurde dann in einem Gerichtsprozess ein Räumungsurteil erwirkt, war die Sache keineswegs zur Zufriedenheit des Vermieters ausgestanden. Denn nach Erteilung eines Räumungsauftrages an einen Gerichtsvollzieher entstanden häufig horrende Kosten, da der Vermieter stets die Kosten für die Beräumung der Wohnung an den Gerichtsvollzieher vorschießen musste und auf das eingeschaltete Transportunternehmen keinen Einfluss hatte. So konnten für Transport, Einlagerung und ggf. Entsorgung durchaus Summen von mehr als 10.000 € fällig werden.
BGH hilft Vermietern
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch einen aktuellen Beschluss vom 17.11.2005, Az.: I ZB 45/05, die Position von Vermietern gestärkt, die eine Zwangsräumung und Herausgabe ihrer Wohnung erwirken. Das Gericht billigt ihnen nunmehr Einflussmöglichkeiten bei der Räumungsvollstreckung zu. Dadurch sind Vermieter zukünftig in der Lage, Räumungskosten im Vergleich zu früher deutlich zu reduzieren.
Vermieterpfandrecht
Der Vermieter kann nämlich von seinem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) Gebrauch machen. Der Gerichtsvollzieher darf nach diesem Beschluss nicht mehr entscheiden, welche Einrichtungsgegenstände unpfändbar sind und aus der Wohnung abtransportiert werden und welche als Pfand zurückbleiben können. Dies haben – so der BGH - die Gerichte und nicht die Vollstreckungsorgane zu entscheiden. Damit kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht zunächst auf alle beweglichen Sachen erstrecken. Die in Besitz genommenen Gegenstände hat er zunächst zu verwahren. Auf Verlangen des Mietschuldners muss er nur unpfändbare bewegliche Sachen herausgeben. Dazu ist er allerdings verpflichtet, will er sich nicht schadenersatzpflichtig machen.
Kosten sparen
Der Vermieter hat nach diesem Beschluss die Möglichkeit, den Schuldner durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung weisen zu lassen und sich in den Besitz der Wohnung zu bringen. Den in der Wohnung befindlichen Müll kann er durch ein Entsorgungs- bzw. Räumungsunternehmen wesentlich preiswerter beseitigen lassen als es ein teures, vom Gerichtsvollzieher beauftragtes Transportunternehmen dies vermag.
Unpfändbare Gegenstände, die verwertbar erscheinen, kann der Vermieter auf Grund seines Vermieterpfandrechts durch einen öffentlichen Versteigerer veräußern. Lässt sich kein Versteigerungserlös erzielen, dann bekommt der Vermieter vom Versteigerer ein so genanntes Negativattest, das ihn dann wiederum berechtigt, die unpfändbaren Gegenstände selbst zu entsorgen.
Fazit
Alles in allem hat der BGH mit seinem Beschluss eine zeitgemäße und praxisnahe Entscheidung getroffen. Die bislang praktizierte so genannte „Preußische Räumung“ hat sich überlebt. Die Stärkung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters bei der Durchsetzung ihrer berechtigten Interessen hinsichtlich einer ordnungsgemäßen Gestaltung des Mietverhältnisses, ist an dieser Stelle absolut gerecht. Es gibt keinen Grund, warum Mietnomaden und notorische Mietschuldner besser geschützt werden sollten als Vermieter, die nicht mehr und nicht weniger als auf die Einhaltung der mietvertraglichen Verpflichtungen bestehen.
