Haftungsrisiken des Vermieters bei Bodenverunreinigungen
Vermieter unterschätzen oft die Risiken, die ihnen durch den Gewerbebetrieb ihrer Mieter entstehen. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich Vermieter gewerblicher Immobilien vor allem ungenügend gegen Umweltsünden ihrer Mieter vertraglich absichern. Dadurch laufen sie Gefahr, als Grundstückseigentümer von den Umweltbehörden nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zur Beseitigung der Verunreinigungen herangezogen zu werden. Am Ende bleiben sie dann häufig auf immensen Sanierungskosten sitzen. Nicht selten übersteigen diese die erzielten Mieteinnahmen.
Der einschlägige § 538 BGB lässt den Mieter nicht für Beschädigungen der Mietsache haften, die durch „vertragsgemäßen Gebrauch“ verursacht werden. Der Mietrechtssenat des Bundesgerichtshofes (BGH) legt diese Bestimmung bei Gewerbemietverträgen weit aus. Das heißt, im Zweifel haftet der Vermieter für die Umweltsünden seines Mieters.
Zwei Entscheidungen sollen dies verdeutlichen:
Höchstrichterliche Entscheidungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen erkennen lassen, dass bei Bodenverschmutzungen bzw. –kontaminationen im Zweifel der Vermieter und nicht der Mieter haftet, soweit er nicht vertraglich Vorsorge getroffen hat. Den Schaden – zumeist die Übernahme der Kosten für die Begutachtung, Entsorgung und Entgiftung des Bodens – hat der Vermieter dann selbst zu tragen.
„Tankstellenurteil“ (BGH, Urteil vom 10.07.2002, Az.: XII ZR 107/99)
Kernausage: Wenn nichts anderes vereinbart ist, haftet der Mieter oder Pächter eines Tankstellengrundstücks regelmäßig nicht für Bodenverunreinigungen, die der Betrieb der Tankstelle notwendigerweise mit sich bringt.
Im Klartext: Selbst „größere Tankleckagen“ auf einem Tankstellengrundstück, die auf Tropf- und Überfüllungsverluste beim Betanken zurückzuführen sind, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Schaden: Die Sanierungskosten beliefen sich hier auf über 150.000 €.
„Abscheideanlagenurteil“ (BGH, Urteil vom 28.07.2004, Az.: XII ZR 163/03)
Kernaussage: Die Haftung des Vermieters ergibt sich aus den für den Mietvertrag geltenden, von den Parteien nicht abbedungenen, vielmehr ausdrücklich in Bezug genommenen gesetzlichen Bestimmungen, nach denen der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand verantwortlich ist, dass die Parteien eine Haftung der Mieter für die hier eingetretene Bodenkontamination ausgeschlossen haben.
Im Klartext: In einem Kfz-Betrieb ist es nach dieser Entscheidung normal, dass beim Betrieb einer Werkstatt Verschmutzungen des Bodens eintreten. Hier war es das Entwachsen von Neufahrzeugen auf dem Betriebsgelände mit der Folge, dass Wachsreste bei Regen in eine vom Vermieter errichtete Abscheideanlage flossen und diese verstopften, sodass Wachs im Boden versickerte. Die Schuld daran gaben die Richter dem Vermieter, weil er das ordnungsgemäße Funktionieren der Anlage nicht regelmäßig überprüft habe.
Schaden: Die Kosten für die Beseitigung der Kontamination des Grundstücks dürften erheblich gewesen sein.
Absichern – Aber Wie?
Angesichts der geltenden Rechtslage muss der Vermieter eines Gewerbegrundstücks sich von vornherein vertraglich soweit wie möglich gegen Kontaminierungs- und damit Sanierungsrisiken absichern. Dabei kommt es insbesondere darauf an, den vertragsgemäßen Gebrauch konkret zu definieren.
Üblicherweise wird in einem Gewerbemietvertrag der vertragsgemäße Gebrauch nur sehr allgemein bestimmt, indem die Überlassung der Räume/Gebäude für einen bestimmten Nutzungszweck erfolgt. Beispiel: „zum Zwecke des Betriebes einer Tankstelle“ oder „zum Zwecke eines Kfz-Handels“. Doch diese pauschalen Beschreibungen decken letztlich alle mit dem Betrieb des jeweiligen Gewerbes zusammenhängenden Handlungen als vertragsgemäßen Gebrauch ab. Dass bedeutet schlichtweg, dass sie zu einem Haftungsausschluss des Mieters gem. § 538 BGB führen.
Um sich Regressmöglichkeiten für den Fall der Fälle zu sichern, muss der Vermieter deshalb ausdrücklich festlegen, dass der Mieter für alle mit dem Nutzungszweck zusammenhängenden Kontaminationen verantwortlich ist.
Zur (rechtzeitigen) Prüfung potentieller Schäden sollte der Vermieter im Mietvertrag aufnehmen, dass er berechtigt ist, z.B. zwei Monate vor dem Mietende, ein Sachverständigengutachten zur Bodenüberprüfung auf Kosten des Mieters in Auftrag zu geben. Damit verschafft er sich Sicherheit, dass während der Mietzeit keine Kontaminationen in den Boden gelangt sind. Für den Fall, dass Kontaminationen festgestellt werden, sollte eine sofortige Beseitigungspflicht des Mieters vereinbart werden.
Vorsicht bei Mustermietverträgen
Obwohl die Rechtsstreitigkeiten über die Beseitigung von Umweltschäden zwischen Mietern und Vermietern zunehmen, enthalten selbst neuere Mustermietverträge oft noch keine entsprechenden Klauseln zur Haftungsbegrenzung des Vermieters.
Vorsorglich sei davor gewarnt, das Haftungsproblem über die Gestaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen lösen zu wollen, da auf Grund des Verbots überraschender Klauseln eine Haftungsfreizeichnung des Vermieters für jegliche Kontaminationen wesentlich von den gesetzlichen Vorgaben abweichen würde.
Risiko Mieterinsolvenz
Gegen Kontaminationsschäden sollte sich der Vermieter schützen, soweit es geht. Deshalb reicht im schlimmsten Fall – der Insolvenz des Mieters – ein „perfekt“ gestalteter Mietvertrag, der den Mieter in die Verantwortung nimmt, nicht aus. Bei einer Insolvenz seines Mieters bleibt der Vermieter in der Verantwortung.
Um sich gegen das Insolvenzrisiko zu schützen, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. Entweder er bringt sein(e) Grundstück(e) in eine Gesellschaft mit Haftungsbeschränkung (GmbH) ein oder er lässt seinen Mieter entsprechende Versicherungen - wie Bodenkaskoversicherung oder Öltankversicherung - abschließen.
Eine solche Verpflichtung des Mieters muss dann im Mietvertrag aufgenommen werden. Alternativ kann der Vermieter natürlich auch selbst „Umweltversicherung“ für seine Grundstücke abschließen und dann die Prämien über eine höhere Miete oder als zuvor vereinbarte Nebenkostenposition an den Mieter weitergeben.
Unsere Empfehlung
Selbst dann, wenn der Vermieter nicht von vornherein mit Kontaminationen durch seinen Mieter rechnet, sollte er vertraglich Vorsorge treffen und sich absichern. Das betrifft nicht nur Tankstellen, Waschstraßen, Reinigungsunternehmen, Parkplätze, Chemiebetriebe, Metall verarbeitende Betriebe etc.
Verschmutzungen und Bodenverseuchungen können auch bei einer „sauberen Branche“ z.B. durch die Ölheizung des Unternehmens – unabhängig vom Risiko einer Havarie - im Laufe der Jahre allein durch die regelmäßige Tankbefüllung zu Kontaminationen auftreten.
Unsere Gewerbemietrechtsexperte RA Gansel rät deshalb: „Lassen Sie sich bei der individuellen Gestaltung Ihres Gewerbemietvertrages beraten. Nutzen Sie bei einer Vertragsverlängerung die Chance zu Ihrer Absicherung gegenüber Umweltschäden, die der Mieter verursachen könnte.“
Wir helfen Ihnen sowohl bei der Vertragsgestaltung als auch bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter, wenn es zu Umweltschäden gekommen ist.
