Generalanwalt beim EuGH zeigt Weg zur erleichterten Rückabwicklung

Die Schlussanträge des Generalanwalts zum Vorabentscheidungsverfahren des Europäischen Gerichtshofes (Az. C-229/04) zeigen geprellten Eigentümern von fremdfinanzierten Steuersparimmobilien („Schrottimmobilien“) einen gangbaren Weg zur Rückabwicklung ihrer Kreditverträge. Am Ende kann die Immobilie entweder zu einem akzeptablen Preis behalten oder aber so veräußert werden, dass sich viele Anleger mit einer „Nulllösung“ von der Eigentumswohnung und ihrem Darlehen verabschieden können.
Alles in allem helfen dem geprellten Anleger erleichterte Voraussetzungen und günstigere Rechtsfolgen, sein Immobilienproblem zu lösen.

Bessere Bedingungen für die Rückabwicklung

Recht auf Widerruf bei Haustürsituation
Folgen der Europäische Gerichtshof und die deutschen Gerichte der Position des Generalanwalts, müssen die geprellten Anleger für die Rückabwicklung des Darlehens nur das Vorliegen einer Haustürsituation beweisen. Nach Ansicht des Generalanwalts ist es unerheblich, ob die finanzierende  Bank das schädigende Handeln des Vermittlers und das Vorliegen einer Haustürsituation kannte – die Darlehensnehmer können ihren Darlehensvertrag wirksam widerrufen.

„Zinsgutschrift“
Widerruf bedeutet zunächst Rückzahlung des Darlehens. Doch wenn die Bank den Kreditnehmer nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, soll sie jedenfalls keinen Anspruch auf die marktüblichen Zinsen haben. Ob die Bank sodann den gesetzlichen Zinssatz in Höhe von 4 Prozent verlangen kann, bleibt angesichts der insoweit mehrdeutigen Stellungnahme des Generalanwalts unklar. Die Zusammenschau der Stellungnahme legt jedoch den Schluss nah, dass die Bank keinerlei Zinsen für das ausgereichte Darlehen verlangen kann.  Das heißt, die Bank muss dem Anleger seine bisher gezahlten Zinsen „gutschreiben“ und sie insofern von ihrer Darlehensforderung abziehen. Am Ende bleibt – in der Mehrzahl aller Fälle – eine in der Sache positive Bilanz (siehe Abwicklungsbeispiel). Auf den Kern gebracht: Aufgrund des Fehlers der Bank muss sie dem Darlehensnehmer das Darlehen zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung (nachträglich) zinslos gewähren. Geleistete Zinszahlungen fließen an die Anleger zurück.

Lebensversicherung zurück
Für die Gewährung des Darlehens wurden regelmäßig die Ansprüche der Darlehensnehmer aus bestehenden Lebensversicherungen an die Bank abgetreten oder neue Lebensversicherungen als Sicherheit für das Darlehen im Interesse der Bank abgeschlossen. Diese Lebensversicherungen gehen bei einem wirksamen Widerruf des Darlehensvertrages zurück an die Darlehensnehmer. Sie können weitergeführt, verkauft oder gekündigt werden.

Abwicklungsbeispiel
Ein typischer Fall aus der Praxis unserer Kanzlei: Ein Durchschnittsverdiener aus Berlin wird 1995 von einem Finanzberater mit dem „Steuersparargument“ zum Kauf einer überteuerten Eigentumswohnung in einer Haustürsituation überredet. Der Kaufvertrag über eine  Eigentumswohnung in Leipzig wird wenige Tage später beim Notar unterzeichnet. Der dazugehörige Darlehensvertrag kommt zu folgenden Konditionen zustande:

Kaufpreis Eigentumswohnung: 162.000 DM
Darlehensgeber: Bank Rheinboden Hypo Köln
Darlehenssumme:  162.000 DM
Darlehensvertrag: vom 01.10.1995
Effektiver Zins: 7,28 %
Tilgung:   1 % pro Jahr

Der Käufer dieser Eigentumswohnung hat seit Abschluss des Darlehensvertrages bis Ende Juni 2005 insgesamt 107.730 DM Zinsen gezahlt. Auf diese Summe hat der Darlehens-nehmer gegenüber der Bank Anspruch, wenn er über sein Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt wurde. Bezogen auf die Abwicklung der darlehensfinanzierten Eigentumswohnung würde das Folgendes bedeuten:

162.000 DM minus 107.730 DM gezahlter Zinsen =

54.270 DM Restdarlehen

Da der Käufer der Eigentumswohnung das Darlehen auch mit 1 % pro Jahr getilgt hat, muss sich die Bank zudem ca. 15.000 DM anrechnen lassen. So verbleibt eine Restdarlehensschuld von 39.270 DM (54.270 DM minus 15.000 DM).
Summa summarum: Für die Eigentumswohnung wären an die Bank noch 19.635 € zurückzuzahlen.

Lösungsmöglichkeiten
Der Anleger hat nun grundsätzlich drei Möglichkeiten:

1. Die deutlich reduzierte Restschuld an die Bank zurückzuzahlen und die Wohnung zu behalten.
2. Soweit noch nicht geschehen, das verbleibende Darlehen zinsgünstiger umzuschulden und die Wohnung zu behalten.
3. Die Wohnung zu verkaufen und mit einem Teil des Erlöses die Restschuld zu begleichen.

Der Verkauf der Wohnung ist nunmehr eine reale und realisierbare Lösung. Selbst wenn die Wohnung beim Kauf 50 % überteuert war und somit tatsächlich nur einen Wert von 81.000 DM (40.500 €) hatte, so dürfte - wie bei unserem Beispiel - im günstigsten Fall sogar noch ein Restbetrag (hier: 20.865 €) für den Anleger bleiben. Selbst wenn man den Banken den gesetzlichen Zinssatz von 4 % zugesteht, ist bei einer Laufzeit von mehreren Jahren vielfach eine Nulllösung zu erwarten, die den Anleger von Wohnung und Darlehen befreit. Langzeitverträge können also Schuldenfreiheit bedeuten.

Wir prüfen im Weiteren Schadenersatzansprüche gegen die Bank.
Ansprüche können bestehen, wenn die Bank

• auch den Bauträger bzw. Verkäufer finanziert hat, dieser zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs bereits zahlungsunfähig war und die Bank Sie trotz Kenntnis nicht darauf hingewiesen hat;
• das Wohnungsprojekt ohne ausreichende Absicherung vorfinanziert hat, damit das Vorhaben in Gang setzt und so für den Käufer (Anleger) einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft bzw. begünstigt bzw. eine unzureichende Mittelverwendungskontrolle vorgenommen hat;
• das eigene Risiko auf die Kunden verlagerte und diese so wissentlich mit einem Risiko belastete, das über die mit der Projektbeteiligung üblicherweise verbundenen Gefahren hinausgeht;
• einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich der speziellen Risiken des zu finanzierenden Objekts hatte;
• ihre Rolle als Kreditgeberin überschritt indem sie sich selbst in die Projektkonzeption einschaltete;
• neben ihren Kunden auch die Vermittler finanzierte und dabei Kenntnis von überhöhten Provisionen bzw. einem überhöhten Kaufpreis erlangte und damit die sittenwidrige Übervorteilung des Käufers billigend in Kauf nahm;
• die unseriösen Praktiken der Strukturvertriebe und die zweifelhafte Qualität der Anlageberatung kannte;
• der so genannten Prospekthaftung dadurch unterliegt, dass sie als Mitherausgeberin des Prospektes den Käufer (Anleger) durch falsche Angaben täuschte und ihn so zum Kauf veranlasste.

Wir wickeln für Sie ab
Recht haben und Recht bekommen ist bekanntlich zweierlei. Erfahrungsgemäß werden die Banken, die ihre Darlehensnehmer nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt haben, versuchen, diesen Fehler nachträglich zu korrigieren (vgl. dazu unsere Meldung vom 06.06.2005). Doch auch wenn das nicht gelingt, werden die Banken kaum widerstandslos die Forderungen der Anleger erfüllen.

Wir

• verhandeln mit Ihrer Bank,
• vertreten Ihre Forderungen vor Gericht,
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