Post vom Finanzamt bedeutet selten etwas Gutes. Diese Erfahrung sehen in jüngster Zeit viele Genossenschaftsmitglieder bestätigt, die vor Jahren nur deshalb Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft geworden sind, weil ihnen mit dem Beitritt die Eigenheimzulage versprochen wurde. Der Bescheid, der ihnen nunmehr vom Finanzamt zugeht, lautet kurz und bündig: „Die Festsetzung der Eigenheimzulage wird nach § 11 Abs. 3 Satz 1 EigZulG aufgehoben.“ Die Folge: Rückzahlung der bislang erhaltenen Förderung innerhalb eines Monats.
Das Versprechen: Hohe Rendite – Null Risiko
Das Angebot war so verlockend und schien so einleuchtend einfach: „Die neue staatliche Eigenheimförderung - 12,5 % Rendite!!! Nutzen Sie dieses Geschenk vom Staat.“ Ohne selbst zu bauen, sollten Interessenten die staatliche Eigenheimförderung durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen in Anspruch nehmen können und risikolos eine hohe staatlich garantierte Rendite erzielen. Die Mindestbeteiligung betrug für eine Familie mit einem Kind 5.200 € bei einer Rendite von 7,9 %; bei 4 Kindern 12,5%. Zudem wurden den Anlegern die Gewinnausschüttungen der Genossenschaft versprochen.
„Eigenheimzulage ohne Eigenheim“
Dieses Angebot machten ca. 140 nach dem 1.1.1995 in das Genossenschaftsregister eingetragene Wohnungsbaugenossenschaften wie die Euranova, die Europea (in Liquidation - früher Germania), die WESPA u.a., die bestimmte Förderbedingungen erfüllen mussten, um den Wohnungsbau durch genossenschaftliche Selbstversorgung zu fördern. Doch der Einzug in eine Genossenschaftswohnung war bei diesem Anlagemodell nicht vorgesehen. Die Genossenschaften warben mit dem Slogan „Eigenheimzulage ohne Eigenheim“. Endlich sollten auch Geringverdiener - vor allem Familien mit Kindern - in den Genuss einer beachtlichen staatlichen Förderung kommen.
Darlehen? – Kein Problem!
Wer das Geld für die Genossenschaftsanteile nicht aufbringen konnte, hatte kein Problem. Den Anlegern wurde stets angeboten, ein Darlehen zur Finanzierung ihres Anteils aufzunehmen. Dafür standen z.B. die Privatbank Reithinger (ehemals C & H Credit & Handelsbank Wiesbaden AG) und die mittlerweile insolvente BFI Bank AG wohl vorbereitet zur Verfügung. In ihren Vertragsformularen war bereits eine Abtretung der Eigenheimzulage, die das Finanzamt jährlich zahlen sollte, an die Bank zur Tilgung des Darlehens vorgesehen. Oft wurde im Zusammenhang mit der Zwischenfinanzierung auch noch ein Bauspardarlehen aufgenommen, an dem der Vermittler und die Bank verdienten.
Eigenheimzulage mit oder ohne selbstgenutzte Wohnung?
Eigentlich müsste die Sache klar sein. Wer Anteile an einer Baugenossenschaft erwirbt und dafür noch staatliches Fördergeld kassiert, der sollte dem Förderzweck entsprechend auch eine Wohnung der Genossenschaft selbst nutzen. Doch weit gefehlt. Nach Irritationen und widersprüchlichen Urteilen entschied der Bundesfinanzhof am 15.1.2002 - weil es nicht ausdrücklich im Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) geregelt war – Folgendes: Die Zahlung der Eigenheimzulage für die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen setzt nicht voraus, dass der Anspruchsberechtigte irgendwann im Förderzeitraum eine Wohnung der Genossenschaft zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Der Gesetzgeber schob dem einen Riegel vor, indem er § 17 EigZulG zum 01.01.2004 änderte. Seither muss der Anleger spätestens im letzten Jahr des Förderzeitraums mit der Nutzung einer Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen haben. Innerhalb dieser zwei Jahre warben viele Baugenossenschaften geradezu reißerisch mit dem „Eigenheimzulagenangebot“.
Genossenschaften erfüllen Förderbedingungen nicht
Spätestens mit dem Rückforderungsbescheid des Finanzamtes entpuppt sich die staatlich geförderte Genossenschaftsbeteiligung für manchen renditeorientierten Anleger als böse Überraschung. Denn viele Baugenossenschaften, die mit der Eigenheimzulage warben, waren von vornherein nur auf eigene Gewinne aus und bauten bzw. erwarben gar keine oder nur sehr wenige Wohnungen. Damit erfüllten sie nicht die gesetzliche Vorgabe, mindestens zwei Drittel ihres Geschäftsguthabens in Wohnungen zu investieren. Dort, wo dies nicht geschehen ist, fordern die Finanzämter von den Anlegern die Eigenheimzulage jetzt rigoros für Jahre zurück.
Was nun?
Was für den Anleger bleibt, ist nicht nur die Enttäuschung über eine entgangene Förderung und die versprochene Rendite – er hat Schaden erlitten: Er muss die Eigenheimzulage zurückzahlen und das Darlehen zur Finanzierung der Genossenschaftsbeteiligung weiter bedienen. Außerdem muss der Anleger mit einem (Total)Verlust rechnen, wenn „seine“ Baugenossenschaft das Gesellschaftsvermögen „durchgebracht“ hat.
Doch er ist nicht chancenlos. Bei darlehensfinanzierten Genossenschaftsanteilen, hat er nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gute Chancen, seine Einlage zurückzuerhalten und sich von seinen Verpflichtungen gegenüber der Genossenschaft und der Bank zu befreien. Aber auch die Anleger, die sich ohne Kreditaufnahme beteiligt haben, sind nicht rechtlos. Denn keiner der von uns vertretenen Anleger wurde auch nur im Ansatz über das an der Beteiligung mit einer Genossenschaft verbundene Risiko seiner Einlage aufgeklärt. Er hat bei Falschberatung zumindest gegen den Vermittler Ansprüche. Außerdem kann der geschädigte Anleger Ansprüche gegen die Initiatoren dieser eigenheimzulagengeförderten Genossenschaftsbeteiligung und die Organe der Genossenschaft geltend machen.
Wir raten allen Betroffenen dringend, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Abgesehen von der Klärung der Ansprüche gegenüber dem Finanzamt, der Genossenschaft, der Bank und dem Vermittler gilt es Fristen zu beachten.
Unser Kompetenzteam „Geldanlagen“ arbeitet speziell in diesen Fällen mit einem Steuerberater zusammen.
Lesen Sie auch unsere Meldung vom 15.09.2006 "Privatbank Reithinger ist zum Entschädigungsfall geworden".
