Eigentumswohnung an der Strandpromenade -
das gefährliche Miteigentümermodell

Wer träumt nicht davon – die eigene Ferienwohnung an der Strandpromenade der Ost- oder Nordsee? Manch einer kann es sich sogar leisten und einem lukrativen Angebot schließlich nicht wiederstehen. Und so entschließt er sich zum Kauf einer Eigentumswohnung und freut sich schon auf die freien Tage in seinen eigenen vier Wänden mit Blick aufs Meer.

Vielleicht hat sich der eine oder andere Käufer beim Wohnungskauf bereits darüber gewundert, dass er Bruchteilseigentümer und nicht – wie vielleicht bei der schon vorhandenen heimatlichen Eigentumswohnung geläufig -  Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist. Doch nach dem Kauf müsste es eigentlich dem Käufer klar sein, dass er nicht Eigentum i.S. des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern „nur“ Bruchteilseigentum mit dem Nutzungsrecht an einer Wohnung erworben hat, da bei dieser speziellen Form des Eigentumserwerbs besondere Aufklärungs- und Belehrungspflichten seitens der Verkäufer, Initiatoren und Makler gegenüber dem Kaufinteressenten bestehen.

Bruchteilseigentum in Fremdenverkehrsgebieten
Viele Fremdenverkehrsgebiete stehen vor folgendem Problem: Sie freuen sich über die Errichtung von neuen, schönen Häusern in zentralen Lagen ihres Ortes, befürchten aber durch den Verkauf der Wohnungen an Auswärtige „tote Zonen“ zu schaffen, da die Gefahr besteht, dass diese Zweitwohnungen erfahrungsgemäß die überwiegende Zeit des Jahres leer stehen. Außerdem werden so natürlich Beherbergungsmöglichkeiten für Feriengäste „verschenkt“. Deshalb erlassen viele Gemeinden auf Grund von § 22 BauGB (Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen) Satzungen, die eine Begründung von Wohnungseigentum einem Genehmigungsvorbehalt unterwerfen.
Zur Umgehung des Genehmigungsvorbehaltes werden deshalb von Investoren Bruchteilsgemeinschaften gebildet, die letztlich für sie den gleichen wirtschaftlichen Erfolg bedeuten wie die Begründung von Wohnungseigentum. Nur für die Käufer kann sich diese Form des Eigentumserwerbs am Ende als recht problematisch erweisen.

Was ist Bruchteilseigentum?
Während bei einem „normalen“ Kauf einer Eigentumswohnung eine Teilung des Gesamteigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu einer realen Aufteilung von Rechten führt, kommt es beim Bruchteilseigentum lediglich zu einer ideellen Aufsplittung.
Jeder Eigentümer erwirbt hier also keinen bestimmten realen Anteil am Objekt, sondern einen ideellen Anteil am gesamten gemeinsamen Objekt.

Wo liegen die Risiken beim Erwerb von Bruchteilseigentum?
Bruchteilseigentum kann für den Erwerber schneller in die Brüche gehen als er denkt. Zugespitzt: Gibt es irgendwann und irgendwie Probleme mit nur einem Bruchteilseigentümer, dann kann – nicht wie bei der Wohnungseigentümergemeinschaft der sich pflichtwidrig verhaltende Miteigentümer ausgeschlossen werden – in letzter Konsequenz die Gefahr bestehen, dass die gesamte Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst wird.
Auslöser hierfür könnte z.B. die Nichtzahlung von Kreditraten sein. Der Gläubiger eines Bruchteilseigentümers kann dann die Zwangsvollstreckung in das gesamte Objekt betreiben. Unter Umständen können das die anderen Bruchteilseigentümer dadurch vermeiden, indem sie einen neuen Eigentümer finden oder sie den Anteil gemeinsam übernehmen. Gelingt das aber nicht – und das ist bei größeren Bruchteilsgemeinschaften eher wahrscheinlich – haftet jeder einzelne Eigentümer. Reicht z.B. der Erlös der Zwangsversteigerung nicht aus, kann der Gläubiger sich einen Bruchteilseigentümer aussuchen und von ihm die „Restzahlung“ verlangen. Da jeder Eigentümer in vollem Umfang persönlich für das gesamte Eigentum der Bruchteilsgemeinschaft haftet, müsste er zahlen.

Ausstieg aus der Bruchteilseigentümergemeinschaft
Bruchteilseigentum ist Eigentum zweiter Klasse zu einem meist erstklassigen Preis. Das hohe Risiko eines Eigentumsverlustes, die drohende Inanspruchnahme durch „fremde Gläubiger“ und der eingeschränkte Markt für eine Veräußerung sind keine Empfehlungen für den Kauf einer Eigentumswohnung in einer Bruchteilsgemeinschaft. Spätestens dann, wenn sich ein Gläubiger meldet, dürfte manch Käufer den Erwerb der Ferienwohnung bereuen. Wer diesem „worst-case“ zuvorkommen möchte, muss sich um einen Ausstieg bemühen.
Abgesehen von der wirtschaftlichen Lösung des Problems durch Verkauf, bleibt im Grunde nur eine Rückabwicklung von Kauf- und zumeist Darlehensvertrag.
Häufig führt dieser Weg nur über einen Pfad: die unzureichende Belehrung beim Kauf.
Denn auf Grund der Besonderheiten des Bruchteilseigentums müssen die Anbieter über die Nachteile und Risiken, die mit dem Erwerb von Bruchteilseigentum verbunden sind, unmissverständlich aufklären. Im Grunde hätte ihre Bewertung danach nur so ausfallen können: Das Risiko des Bruchteilseigentums ist nicht beherrsch- und kalkulierbar. Beinah jederzeit kann die Bruchteilsgemeinschaft „auseinanderfliegen“.
Kurzum: Der Erwerb der Wohnung darf nicht in der Weise angebahnt und vollzogen worden sein, dass der Käufer in dem Glauben war, eine Eigentumswohnung anstatt nur einer „Wohnung“ in Bruchteilseigentum erworben zu haben. Darüber hat letztlich auch der Notar in verständlicher Form zu belehren. Verletzten Anbieter und Vermittler ihre Aufklärungspflicht, dann haften sie für den Schaden, der dem Erwerber entstanden ist.