Das Angebot der FIBEG-Gruppe
Die Ludwigshafener FIBEG-Gruppe warb Anfang bis Mitte der 90er Jahre für ihre Immobilienfonds tausende Anleger. Die Gruppe investierte seinerzeit vor allem in Supermärkte und Einkaufszentren der neuen Bundesländer.
Die Angebote kamen von Firmen der FIBEG-Gruppe. Sie beschafften die Immobilien und suchten nach Anlegern. Beworben wurden diesen geschlossenen Immobilienfonds mit dem Argument, eine lukrative, steuersparende Geldanlagen zu erwerben. Den Anlegern wurden ihre Anteile ohne Eigenkapitaleinsatz angeboten. Banken übernahmen die notwendige Kreditfinanzierung.
Wer sich von dem Konzept und den Versprechungen der FIBEG-Gruppe überzeugen ließ, unterzeichnete beim Notar einen Treuhandvertrag und erteilte den Immobilien- und Fondsverkäufern eine Generalvollmacht. Die komplette Abwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Fondsanteile übernahm dann die Firma. Die Finanzmittel für viele Immobilien kamen von der Sparkasse Mannheim, die später in der Sparkasse Rhein Neckar Nord aufging sowie der Kreissparkasse Ludwigshafen.
Die Fonds
Folgende Cumulus-Immmobilienfonds wurden aufgelegt:
Aus Versprechungen wurden Verluste
Wie bei so manchem geschlossenen Immobilienfonds erweisen sich heute diese mit großen Versprechungen beworbenen Cumulus-Fonds für die Anleger als ausgesprochenes Verlustgeschäft. Die Ausschüttungen wurden mittlerweile eingestellt oder reduziert und die zu zahlenden Kreditzinsen an die finanzierenden Banken belasten die Fondsinhaber. Im schlimmsten Fall bedrohen sie deren Existenz.
Bereits in den 90er Jahren hatte der Brancheninformationsdienst kapital-markt intern die Fondsprospekte analysiert und vor den Risiken der FIBEG-Fonds gewarnt. Denn die Anlageobjekte wurden zunächst durch Gesellschaften der FIBEG-Gruppe (DELUS AG, GTB GmbH) zu marktüblichen Preisen gekauft und anschließend völlig überteuert an die Fondsgesellschaften weiterverkauft. Zudem wurden die Anlagen mit Kosten für diverse "Dienstleistungen" (vor allem Provisionen) belastet, die letztlich den Gesamtaufwand auf mehr als das 21-fache der Jahresmiete steigen ließen. So war das Fonds-Konzept von vornherein zum Scheitern verurteilt. Die Anleger mussten zwangsläufig Schaden erleiden.
Die Ansprüche der geschädigten Anleger
Die anlegerfreundliche Rechtsprechung ermöglicht es nunmehr geschädigten Cumulus-Anlegern folgende Ansprüche geltend zu machen und mit hohen Erfolgschancen durchzusetzen:
- Die mit den finanzierenden Banken durch die Treuhänderin geschlossenen Kreditverträge sind unwirksam. Die Banken können somit keine Zahlungen mehr verlangen.
- Die kreditfinanzierenden Banken müssen die gezahlten Zinsen zurückzahlen.
- Die Anlageberater, Initiatoren und Gründungsgesellschafter der Fonds haften den Anlegern auf Schadenersatz.
Gerichte entscheiden für geschädigte Anleger
Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Darlehensverträge zur Finanzierung der Fondsbeteiligung unwirksam, wenn die Fondsbeteiligungen im Treuhandmodell abgewickelt und die Kreditverträge infolgedessen durch die von dem jeweiligen Anleger beauftragten Steuerberatungsgesellschaft Hoffmann & Kuhlmann mbH (später Kuraconsult Steuerberatungsgesellschaft mbH) abgeschlossen wurden. Dann sind die diesen Treuhandgesellschaften erteilten Vollmachten nichtig, da sie keine wirksamen Darlehensverträge abschließen konnten. Das bedeutet für die Geschädigten, dass die Sparkasse keine Rückzahlung des Darlehens mehr verlangen kann.
Eine Vielzahl von Klagen gegen die Sparkasse Rhein Neckar Nord führte bislang zu einer Serie von Prozessniederlagen für das Kreditinstitut. Nach dem OLG Nürnberg haben nunmehr auch die Oberlandesgerichte in Celle (Urteil vom 10.03.2004, Az.: 3 U 145/03), Karlsruhe (Urteil vom 21. Juli 2004 – Az.: 1 U 176/03) und München (Urteil vom 08. Juli 2004 – Az.: 19 U 5216/03) zu Gunsten geschädigter Anleger entschieden.
Kostenübernahme durch Rechtsschutzversicherung
Rechtsschutzversicherungen müssen nach einer höchstrichterlichen Entscheidung die Kosten der außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung im Zusammenhang mit Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds übernehmen. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich festgestellt, dass diese Beteiligungen nicht unter den Baurisikoausschluss fallen, sondern dem allgemeinen Erwerbsrisiko zuzurechnen sind, das vom Vertragsrechtsschutz mit umfasst sei.
Verjährungshinweis
Anleger des Cumulus Immobilienfonds können ihre Ansprüche gegen die finanzierende Sparkasse auch noch nach Ablauf des 31.12.2004 geltend machen.
