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Special: Geschlossene Fonds >> Immobilienfonds
Ausstieg aus den WGS-Fonds

Worum handelt es sich bei den WGS-Fonds?
WGS-Fonds wurden als Anteilsscheine an Immobilien seit Anfang der neunziger Jahre bis zur Konkursanmeldung als attraktive Spar- bzw. Steuersparmöglichkeit in umfangreichen Prospekten von der WGS Wohnungsbaugesellschaft mbH (Stuttgart) angepriesen. Finanziert wurden diese geschlossenen Immobilienfonds zumeist von südwestdeutschen Volksbanken und Sparkassen.
Ein Fonds-Anteil kostete 35.240 DM. Die Zielgruppe der WGS-Initiatoren Klaus Neuschwander und Thomas Fegert waren vor allem die Gering- und Mittelverdiener. Auch Verdienende mit einem Nettoeinkommen ab 2.000 DM im Monat konnten ohne Eigenkapital Fondsanteile erwerben.
Den wenigsten Anlegern war bekannt, dass die Gesellschaftsanteile praktisch nicht zu veräußern sind, da es für Fonds keinen funktionierenden Zweitmarkt gibt. Publik ist hingegen mittlerweile, dass die tatsächlich erzielbaren Mieten weit unter den von der WGS prospektierten Mieten liegen. Die Anteile an den WGS-Fonds erwiesen sich als verlustreich; einige Fonds sind in Konkurs, zahlreiche notleidend.
Die von uns vertretenen Mandanten sind Inhaber von

WGS-Fonds Nr. 12, WGS-Fonds Nr. 21, WGS-Fonds Nr. 22, WGS-Fonds Nr. 23, WGS-Fonds Nr. 24, WGS-Fonds Nr. 25, WGS-Fonds Nr. 26, WGS-Fonds Nr. 27, WGS-Fonds Nr. 28, WGS-Fonds Nr. 29, WGS-Fonds Nr. 30, WGS-Fonds Nr. 32, WGS-Fonds Nr. 33, WGS-Fonds Nr. 34, WGS-Fonds Nr. 35, WGS-Fonds Nr. 36, WGS-Fonds Nr. 37, WGS-Fonds Nr. 38, WGS-Fonds Nr. 39,  WGS-Fonds Nr. 40, WGS-Fonds Nr. 41.

 

Vermarktung und Vertrieb von WGS
Die Vermarktung übernahm ein gut organisierter und geschulter Strukturvertrieb. Viele Anleger wurden neben professionellen Vermittlern auch von Bekannten, Arbeitskollegen oder Verwandten auf den Erwerb von Fondsanteilen angesprochen. Die Vermittler vereinbarten fast immer Hausbesuche. Die Beratungsgespräche bestanden meist aus werbemäßigen Anpreisungen (Wertsteigerung, sichere Altersvorsorge, geringe monatliche Belastung etc.).Bei diesen Besuchen machten die Vermittler aber nicht nur die Beteiligung am Fonds schmackhaft, sondern boten zugleich eine Finanzierung an.

 

Darlehensfinanzierung
Welche Bank bei welchem Fonds beteiligt wurde, sprachen WGS und Kreditinstitute im Voraus ab. Alle Darlehensformalitäten wurden von den WGS-Vermittlern abgewickelt, so dass Anleger für die Finanzierung ihrer Fondsbeteiligung keine Bankfiliale aufsuchen mussten. Die Vermittler versprachen, dass die fälligen Zinsen durch Mieten und Steuerersparnisse erbracht werden. Die Tilgung sollte über eine Lebensversicherung erfolgen. Dadurch waren die Anleger gezwungen, über den gesamten Finanzierungszeitraum die Zinsen auf das volle Darlehen zu leisten. Hohe Vertriebsprovisionen, die den Anlegern meist nicht bewusst waren, verteuerten das Produkt zusätzlich, so dass ein unausgewogenes Preis- Leistungsverhältnis zustande kam.
 
Betrug
Der Brancheninformationsdienst Kapital-Markt intern bezeichnete bereits 1991/1992 WGS-Fonds als "risikoreiche Unterdeckungsmodelle", die sich "mehr für den Initiator, als für den Anleger rechnen." 1997 musste die WGS schließlich Konkurs anmelden. Für viele Anleger bedeutete dies den finanziellen Ruin. Die Anteile an den geschlossenen Immobilienfonds sind heute nur einen Bruchteil des Preises wert. Der frühere Geschäftsführer Neuschwander wurde inzwischen wegen Betruges und Untreue verurteilt. Verwaltet werden die Fonds nun von der GVV Hausverwaltung GmbH.

 

Kammergericht Berlin 2004: Haftung des Vermittlers
Das Kammergericht Berlin hat in seinem Urteil vom 04.03.2004 entschieden, dass die Anleger des Fonds 35 „Sillenbucher Markt“ Stuttgart  so zu stellen sind, als hätten sie die Anteile an dem geschlossenen Immobilenfonds nie erworben. In diesem Fall richtete sich die Klage gegen eine Vertriebsfirma auf Erstattung des bisherigen Finanzierungsaufwandes sowie Befreiung von den zukünftigen Zahlungsverpflichtungen und hatte in vollem Umfang Erfolg. Die Richter befanden, dass der Vertriebsfirma ein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Zum einen greife der Vorwurf der Aushändigung von unrichtigen Berechnungsunterlagen, da die Liquiditätsberechnung keine allumfassende und vollständige Darstellung des wirtschaftlichen Gesamtaufwandes der Kläger enthalte. Zum anderen habe der Vertrieb die Anleger während der Vermittlungsgespräche nicht ausreichend über die Projektierung und Bebauung des Fonds-Objekts informiert. So war der Fondsprospekt widersprüchlich, was der Vertrieb hätte erkennen können und müssen.


Die Anleger des WGS Fonds 35 sind nach dem rechtskräftigen Urteil so zu stellen, als hätten sie die Fondsanteile nie erworben!

Konkret heißt das, der Vermittler muss dem Anleger alle Finanzierungskosten ersetzen und ihn von zukünftigen Zahlungsverpflichtungen befreien.

 

Bundesgerichtshof: Verlustloser Ausstieg aus dem Kreditvertrag möglich
Nach den Entscheidungen des BGH vom 14. Juni 2004 – II ZR 392/01, II ZR 395/01, II ZR 374/02, II ZR 385/02, II ZR 393/02 und II ZR 407/02 haben Privatpersonen, die entweder durch Täuschung oder in ihrer Wohnung oder unter Beteiligung eines nicht zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten zugelassenen Treuhänders oder ohne hinreichende Belehrung über die Kreditkonditionen zu einem kreditfinanzierten Fondsbeitritt bewogen worden sind, grundsätzlich keine Zahlungspflichten gegenüber der Bank. Wegen der Berechnung der Rückzahlungsansprüche hat der II. Senat die Sachen jeweils an die Oberlandesgerichte zurückverwiesen.

 

Voraussetzungen für die verlustlose Rückgabe von WGS-Fonds
Unsere Erfahrungen zeigen, dass die wenigsten Anleger von den Vermittlern auf die Konstruktion eines geschlossenen Immobilienfonds hingewiesen worden sind. Presseberichte wurden den Anlegern nicht ausgehändigt. Nicht darauf hingewiesen wurden die Gesellschafter darauf, dass ein Immobilienfonds Chancen und Risiken birgt und jeder davon Abstand nehmen sollte, der Liquiditätsengpässe des Fonds finanziell nicht verkraften kann. Aus diesem Grunde waren Anteile an WGS-Fonds für Gering- und Durchschnittsverdiener absolut ungeeignet. Viele Gesellschafter, die Anteile ohne Eigenkapital erworben haben, haben sich häufig überschuldet, ohne es zu wissen, da die Fondsimmobilien weit überteuert waren. Die Darlehenssumme übersteigt den tatsächlichen Wert des Immobilienanteils, so dass den Schulden kein entsprechender Besitz als Sicherheit gegenübersteht. Sämtliche Annahmen im Prospekt über Mietsteigerungen, Ausschüttungen und Wertsteigerung haben sich als reinste Spekulation erwiesen.

 

Widerrufsbelehrungen
Ansprüche nach dem Haustürwiderrufsgesetz sind besonders für WGS-Anleger wichtig, da in den meisten Fällen eine Haustürsituation vorgelegen hat. Die Vermittler haben die Gespräche fast immer zu Hause oder am Arbeitsplatz der potentiellen Anleger vorgenommen. Die allermeisten der geprüften ursprünglich abgeschlossenen Darlehensverträge enthalten Belehrungen, die nicht den Anforderungen des Haustürwiderrufsgesetzes genügen.
Die nach Ablauf der Zinsbindung von den Banken angebotenen neuen Vertragstexte enthalten jedoch Widerrufsbelehrungen nach dem Haustürwiderrufsgesetz, die auf keinen Fall unterschrieben werden sollten. Aufgrund des sehr hohen Zinssatzes überlegen viele Gesellschafter die Bank zu wechseln oder den Kredit vollständig zurückzuführen. Dies sollte aber gut überlegt sein, da ein Wechsel der Bank (Umschuldung) oder eine Rückführung des Darlehens nach herrschender Meinung den Widerruf unmöglich macht, falls dieser nicht einen Monat nach vollständiger Ablösung des Darlehens erklärt wird.


Ansprechpartner:


Marko Martschewski
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: martschewski@gansel-rechtsanwaelte.de


Dr. Timo Gansel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: info@gansel-rechtsanwaelte.de

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