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Rückgabe der Eigentumswohnung

Betroffenenkreis

Käufer von fremdvermieteten Eigentumswohnungen und geprellte Immobilienerwerber, die quasi an der Haustür eine fremdvermietete Wohnung zum Zwecke der Steuerersparnis gekauft haben. Dabei genügt es, dass der Erstkontakt zwischen Vermittler und Anleger telefonisch oder in einer Haustürsituation stattfand.

 

Wer kann sich Hoffnung machen?

Die größten Hoffnungen dürfen sich Opfer machen, die folgende Voraussetzungen erfüllen: 

  • Der Erwerb der Wohnung ist im Rahmen einer Haustürsituation zustande gekommen. 
  • Der Geschädigte hat mit dem Kreditinstitut noch keinen Vergleich auf anderer Abwicklungsbasis abgeschlossen. 
  • Das Darlehen wurde noch vollständig getilgt.
  • Das Kreditinstitut hat den Anleger trotz der Haustürsituation nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt.

 

Was ist ein Haustürgeschäft?

Ein Haustürgeschäft liegt vor, wenn der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung oder anlässlich einer von der anderen Vertragspartei oder von einem Dritten zumindest auch in ihrem Interesse durchgeführten Freizeitveranstaltung oder im Anschluss an ein überraschendes Ansprechen in Verkehrsmitteln oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen zum Abschluss des Vertrages veranlasst worden ist.

(bis 31.12.2001: § 1 Haustürwiderrufsgesetz, seit 01.01.2002: § 312 BGB)

 

Der Streit um die Widerrufsbelehrung

Mit Urteil vom 13.12.2001 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass der Käufer einer Immobilie  den zur Finanzierung des Kaufs abgeschlossenen Kreditvertrag (so genannter Realkredit) widerrufen kann, wenn dieser Kreditvertrag in einer Haustürsituation zustande gekommen ist und der Kreditgeber (die Bank/Geldinstitut) den Käufer nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Dieses Widerrufsrecht gilt zeitlich unbefristet. Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 09.04.2002 bestätigt (Eheleute Heininger ./. HypoVereinsbank).

Zumeist erhielten die Betroffenen keine Widerrufsbelehrung. In wenigen Fällen haben die Kreditinstitute eine Widerrufsbelehrung nachgeschoben. Ob dann das Widerrufsrecht einen Monat später erloschen ist, ist umstritten und für uns zweifelhaft.

 

Bislang: Nutzloses Widerrufsrecht durch BGH-Rechtsprechung
Ein isolierter Widerruf des Kreditvertrages war bislang für den Käufer zumeist wenig hilfreich, da er dann das Darlehen auf einen Schlag vollständig an die Bank zurückzahlen müsste und auf der belastenden Immobilie sitzen bleiben würde. Das Interesse des geprellten Immobilienkäufers ist aber ein anderes: Er will sich von der Immobilie befreien und nichts mehr an die Bank bezahlen. Bestenfalls möchte er auch seine bisherigen Kreditraten zurück. Doch das erreicht der Immobilienkäufer nur, wenn der Widerruf des Kreditvertrages auf den Kaufvertrag "durchschlägt", wenn also mit dem Kreditvertrag auch der Kaufvertrag aufgelöst wird. Doch der BGH hat in seinem o.g. Urteil angemerkt, dass der Widerruf des Kreditvertrages den Kaufvertrag "grundsätzlich" unberührt lasse.

 

Anlegeranwälte, Landgerichte und Oberlandesgerichte: Kritik am BGH

An dieser verbraucherunfreundlichen Position gibt es allerdings erhebliche Kritik sowohl von unserer Kanzlei, zahlreichen unserer Kollegen, gewichtiger Stimmen in der Rechtswissenschaft als auch von zahlreichen Landgerichten und Oberlandesgerichten. Wir vertreten die Auffassung , dass in zahlreichen Fällen mit dem Widerruf des Kreditvertrages auch der Kaufvertrag unwirksam werden muss. Dann hätte die Bank die bisherigen Kreditraten an den Käufer zurückzahlen und erhielte im Gegenzug die Immobilie. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass zwischen Kredit- und Kaufvertrag ein enger sachlicher Zusammenhang besteht (so genanntes verbundenes Geschäft).

 

Reaktion des Gesetzgebers: Regelung des "verbundenen Geschäfts" im BGB

Der Gesetzgeber hat inzwischen in § 358 Abs. 3 BGB folgenden Satz 3 eingefügt:

„Bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts ist eine wirtschaftliche Einheit nur anzunehmen, wenn der Darlehensgeber selbst das Grundstück oder das grundstücksgleiche Recht verschafft oder wenn er über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus den Erwerb des Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts durch Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu Eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt.“
Obwohl diese Gesetzesnovellierung erst seit dem 01.08.2002 gilt, ist es chancenreich, auch Altfälle diesen Grundsätzen zu unterwerfen.

 

Hoffnung auf Entscheidung durch den Europäischen Gerichtshof

Der Europäische Gerichtshof hat den betroffenen Anlegern in seiner „Heiniger-Entscheidung“ aus dem Jahre 2001 ein Widerrufsrecht zuerkannt. Da dieses Recht zugunsten der Banken durch mehrere Folgeentscheidungen des XI. Senat des Bundesgerichtshofes (Bankensenat) verbraucherunfreundlich ausgelegt wurde, hat das Landgericht Bochum den Europäischen Gerichtshof (EuGH) angerufen, um klären zu lassen, ob die Bundesrepublik Deutschland das Verbraucherschutzrecht richtig und rechtzeitig umgesetzt hat.

 

Begründete Hoffnung durch Forderung der Europäischen Kommission

In der einschlägigen Stellungnahme zur Vorlage des Landgerichts Bochum an den Europäischen Gerichtshof meint nun die Europäische Kommission, dass das höchste deutsche Zivilgericht über eine formalistische Begründung die Möglichkeiten des deutschen Zivilrechts für eine mit den EU-Vorgaben konforme Interpretation zu Lasten der Verbraucher nicht ausgeschöpft habe und damit bewusst das europarechtlich geschützte Widerrufsrecht "in nahezu allen Fällen sinnlos" gemacht habe. Die Verhandlung vor dem EuGH über die so genannten Schrottimmobilien hat am 15.06.2004 begonnen. Es ist die Frage zu entscheiden, unter welchen Umständen sich die betroffenen Immobilienkäufer aus ihren Verträgen lösen können, bei denen sie im Paket eine überteuerte Immobilie (Eigentumswohnung) gekauft und gleichzeitig einen entsprechenden Kredit abgeschlossen haben. Der EuGH prüft, ob die verbraucherunfreundliche  Rechtsprechung des BGH mit dem EU-Recht vereinbar ist. Der Generalanwalt Philippe Léger will am 28. September seine Schlussanträge verlesen. Das Urteil ist damit noch in diesem Jahr zu erwarten.

 

Unser Rat: Schnelle Prüfung der Rückabwicklungsmöglichkeit
Die am 14.06.2004 ergangene Grundsatzentscheidung zu Rechten der Anleger gegenüber der Bank beim kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen auf die Fälle kreditfinanzierter Eigentumswohnungskäufe übertragen.

Wir empfehlen wir Ihnen, Ihren Kreditvertrag individuell prüfen zu lassen. Wir entscheiden nach Prüfung, ob Sie die Zahlungen an die finanzierende Bank sofort einstellen können. Dieser Schritt dürfte – soweit die Voraussetzungen vorliegen - vorbehaltlich einer weiteren Prüfung der BGH-Entscheidung nämlich kaum mehr mit Risiken verbunden sein. Wir sehen uns in unserem bisherigen Vorgehen bestärkt, die bislang seitens Banken und Kreditinstituten gemachten Vergleichsangebote für die von uns vertretenen Mandanten mit Vorsicht zu behandeln, da diese Angebote u. E. meist viel zu weit hinter den rechtlichen Möglichkeiten der geschädigten Anleger zurückblieben. Nunmehr bestehen aber wesentlich günstigere Voraussetzungen für einen tragbarer Vergleich. Sollte dieser nicht zustande kommen, bleibt der Gang zum Gericht.

 

Wir haben für Fragen zu diesem Thema eine Service-Hotline geschaltet.


Ansprechpartner:


Dr. Timo Gansel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: info@gansel-rechtsanwaelte.de


René Richardt
Rechtsanwalt
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: richardt@gansel-rechtsanwaelte.de


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