Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum

Die Eigentumswohnung ist sowohl eine selbständige Immobilie als auch Teil eines Hauses. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstückes und bestimmter, wesentlicher Gebäudeteile ist. Jeder Eigentümer hat darüber hinaus das Sondereigentum an einer Wohnung. Die konkrete Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen Teilungserklärung.

Erfüllung-, Nachbesserungs- und Nacherfüllungsansprüche

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verlangen. Er ist dabei zur selbstständigen, d.h. auch gerichtlichen Verfolgung der Ansprüche befugt. Insofern darf er ohne Ermächtigungsbeschluss durch die Gemeinschaft vom Verkäufer/Veräußerer Nachbesserung und damit auch Erfüllung fordern. Der einzelne Wohnungseigentümer ist ebenso ohne Ermächtigung der Gemeinschaft berechtigt, zur Feststellung der Mängel am Gemeinschaftseigentum ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten. Und schließlich ist der Wohnungseigentümer gegenüber dem Veräußerer berechtigt, von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch zu machen.

Wandlung und Rücktritt

Der einzelne Erwerber hat – auch ohne Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft – das Recht zur Wandlung wegen erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für das Rücktrittsrecht. Das heißt, der Erwerber kann nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung vom Vertrag zurücktreten.

Minderung und „kleiner“ Schadenersatz

Führen Erfüllung, Nachbesserung und Nacherfüllung zu keinem Erfolg bzw. wurden diese Ansprüche vom Veräußerer abgelehnt, dann kommen die Gewährleistungsansprüche „Minderung“ oder „Schadenersatz“ als auch „Ersatz vergeblicher Aufwendungen“ in Betracht. Hier steht allerdings nur der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl zwischen Minderung und Schadenersatz zu. Die Gewährleistungsrechte an gemeinsamem Eigentum sind gemeinschaftsbezogen. Somit kann ein Miteigentümer nicht im Alleingang den Kaufpreis herabsetzen oder Schadensersatz verlangen. Eine Minderung setzt Folgendes voraus:

• Mangel an der Bauleistung
• Genaue Mängelrüge mit Beseitigungsverlangen
• angemessene Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
• ergebnisloser Fristablauf

„Großer“ Schadenersatz

Die Gemeinschaftsbezogenheit betrifft nur den so genannten kleinen Schadenersatzanspruch. Während bei diesem der Käufer einer Eigentumswohnung das Empfangene behält und den Differenzschaden geltend macht, wird beim „großen Schadenersatz“ das Empfangene zurückgegeben und der Schaden so berechnet, als habe der Besteller überhaupt nichts erhalten. Der Wohnungseigentümer macht dann die bereits gezahlte Vergütung als Schaden geltend. Dieser große Anspruch ist wie die Wandlung auf die Rückgängigmachung des Erwerbsvertrages gerichtet. Deshalb ist es auch hier dem einzelnen Eigentümer möglich, ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer den Erwerbsvertrag auf diese Weise rückgängig zu machen.